投资要点

    　　事件：12月 2 日，公司发布11月经营数据。11月，公司实现合同销售金额约200.56 亿元，同比下降30.99%；销售面积约213.33 万平方米，同比下降15.35%。

    　　1-11 月累计合同销售金额约2129.67 亿元，同比下降3.16%；累计销售面积约2096.32 万平方米，同比增长3.32%。

    　　点评：

    　　11 月单月销售降幅有所扩大。11 月，公司实现合同销售金额约200.56 亿元，同比下降30.99 %（10 月为-20.50%）；销售面积约213.33 万平方米，同比下降15.35%（10 月为-7.38%），销售均价9401 元/平方米，同比-18.47%。1-11 月累计合同销售金额约2129.67 亿元，同比下降3.16%；累计销售面积约2096.32万平方米，同比增长3.32%；累计销售均价10159 元/平方米，同比-6.27%。

    　　11 月新增一宗地块，拓储保持谨慎。11 月公司拓储保持谨慎，当月新增一宗地块。至此1-11 月累计拿地金额716.2 亿元，拿地总建面2136.3 万方，拿地均价3352 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重33.6%，去年全年此比例为50%。

    　　海外评级维持稳定，财务状况稳健。11 月公司以自有资金提前赎回2.91 亿美元债。12 月2 日，惠誉宣布维持公司信用评级为BB+，展望为稳定。此前9 月，穆迪也宣布维持公司信用评级为Ba1。近期房企信用风险频发，而公司回购美元债，海外评级维持稳定，资本市场持续正反馈，反应对公司财务状况和经营水平的认可。截至2021 年上半年，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。

    　　H 股供股增资，大股东认购彰显信心。12 月2 日，新城发展（持有新城控股67%股权）公告拟以供股方式发行最多约2.96 亿新股，募集约15.67 亿港元以增厚资本金。大股东富域香港及Set Hero DevelomentsLimited 兜底承诺全额认购（将投入10.87 亿港元认购2.05 亿股，有意向额外投入4.80 亿港元进行全额认购），彰显信心。

    　　商业板块持续扩张，提供现金流。截至三季度末，公司持有已开业吾悦广场为105 座，管理输出的已开业吾悦广场为7 座，为公司提供持续现金流。前三季度，公司实现商业运营总收入为60.91 亿元，同比增长67.4%， 21 年全年目标为85 亿元（含税口径），已完成71.7%，全年目标有望平稳实现。

    　　投资建议：公司“住宅+商业”双轮驱动，评级维持稳定，长期投资价值获认可。我们维持2021-2022 年EPS 分别为7.88 元、8.99 元，按照2021 年12 月2日收盘价，对应的PE 分别为4.0 倍和3.5 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。