事件：公司公布2021 年三季报。2021 前三季度，公司实现营业收入1091.22 亿元，同比增长55.7%；实现归母净利润58.84 亿元，同比增长24.2%；实现基本每股收益2.61 元/股，同比增长23.7%。

    　　结算放量，业绩稳步增长。前三季度公司净利润增速低于营收增速，主要归因于综合毛利率同比下滑4.2pct 至19.8%，但较上半年的19.6%仍有0.2pct 微升。2021 年期末预收账款与合同负债合计值较期初增长0.4%至2036 亿元，覆盖2020 年全年营收1.4 倍，为业绩稳步提升奠定基础。

    　　合同销售稳健增长，拿地策略趋于谨慎。前三季度公司实现合同销售金额1708 亿元，同比增长4.8%，实现合同销售面积1634 万平方米，同比增长8.3%，实现销售均价10453 元/平方米，同比下滑3.3%。在资金环境全面收紧的情况下，公司注重现金流管控，拿地趋于谨慎，前三季度公司拓展项目67 个，其中9 月仅新拓一个项目，新增土地计容建面1410 万平方米，同比下滑26.0%，拿地金额528 亿元，同比下滑27.7%；拿地/销售面积比0.86，拿地/销售金额比0.31，去化加速。拿地楼面均价3746 元/平方米，地价房价比0.36，保障合理的利润空间。分城市群看，主要集中在长三角城市群、京津冀城市群、海峡西岸城市群、长江中游城市群。

    　　吾悦品牌影响提升，深度运营卓有成效。截至三季度末，公司持有已开业吾悦广场 105 座，管理输出已开业吾悦广场7 座，其中三季度新开业9 座，另有2 座处于交接过渡期，实现新增商业地产建面88 万平方米，新增可供出租面积51 万平方米，整体出租率高达96.4%，吾悦品牌影响力持续提升。前三季度公司实现商业运营总收入61 亿元，同比增长67.4%，与2020 年三季度相比，可比的62 座吾悦广场中有50 座租金收入同比增长，可比商场三季度租金收入13.2 亿元，同比增长7.6%，深度运营策略卓有成效。

    　　财务健康，偿债压力持续处于低位。截至三季度末，公司在手货币资金428 亿元，现金短债比1.38，偿债压力较小，公司净负债率59.1%，同比+16.6pct，剔除预收账款资产负债率75.3%，同比-2.4pct，保持在黄档水平，财务整体健康，融资压力较小，伴随交付物业持续增长，债务结构有望进一步优化。

    　　投资建议：公司坚持“住宅+商业”双轮驱动运作模式，拿地积极，土地储备丰富，住宅销售稳健增长，商管护城河不断拓宽，轻重并举跻身行业龙头，财务保持健康，偿债压力持续处于低位。我们预计公司2021-2022 年每股收益分别为8.33 元/股、9.56 元/股，以10月29 日的收盘价34.24 元计算，对应的市盈率分别为4.1 倍、3.6倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：销售下滑、行业政策变动、融资环境波动。