营收利润稳定增长，利润率较中期有所回升。2021 年1-9 月公司营收1091.2亿元（+55.7%），主要由于本期公司物业交付收入较上年同比增长较多。1-9月净利润为67.6（+20.6%），归母净利润为58.8 亿元（+24.2%）。1-9 月毛利率为19.84%，净利率为6.19%，分别较中报回升0.23pp 和0.13pp。

    　　吾悦模式继续发力，量效保持增势。截至2021 年10 月25 日公司开业及在建的吾悦广场已达到183 座，遍布上海、重庆、天津等134 个大中城市。截至2021年9月30 日，公司已开业及管理输出的吾悦广场为112 座（已开业为105 座），已签约尚处于交接过渡期为2座，公司前三季度新开业14 座吾悦广场，已出租吾悦广场面积共78.7 万平方米（+75.8%）。公司第三季度商业运营总收入为21.5 亿元（+58.2%），1-9 月商业运营总收入为60.9 亿元（+67.4%），已完成全年目标85 亿元的71.7%。

    　　合同销售稳定增长，拿地保持谨慎。公司第三季度实现合同销售额为531.4 亿元（-18.9%），1-9 月合同销售额为1708.1 亿元（+4.8%），已完成全年销售目标2600 亿元的65.7%，销售面积为1634 万平方米（+8.3%），销售均价为10453 元/平方米（-3.3%）。公司在第三季度共新增11 个项目，拿地金额为66.9亿元，计容建筑面积为304.4 万平方米，拿地均价为2251 元/平方米，拿地/销售金额比为12.6%，拿地较为审慎。

    　　财务结构健康，ESG评级提升。截至2021 上半年，公司剔除负债率75.5%，净负债率60.5%，不受限现金短债比1.44 倍，整体融资成本为6.60（-0.12pp）。

    　　第三季度期间MSCI 明晟将新城控股的ESG评级上调至BB 级，指出公司“公司治理”和“产品安全质量”等方面表现优异，体现了对公司管理水平和长期投资价值的认可。

    　　盈利预测与投资建议。预计公司2021-2023 年归母净利润分别为183.1/214.7/246.4 亿元，考虑到商住模式越发受到市场认可，拿地成本优势显著且运营量质双升，维持“买入”评级。

    　　风险提示：商业勾地过度竞争；公司销售额下行；低线城市租金水平不稳定。