经常性收入/利息支出持续提升，债券评级、ESG 评级连获提升。近期，基于在产品安全与质量以及公司治理等多方面的优异表现，MSCI 明晟将新城控股的ESG（环境、社会及公司治理）评级上调至BB 级，体现了资本市场对企业长期投资价值和ESG 管理水平的充分肯定。此外，公司总体财务健康，21H1 末公司剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为75.5%/60.5%/1.4 倍。6 月发行7.8 亿元/3 年/6.0%境内债，并成功发行首笔绿色美元债3 亿元/4.25 年/4.625%，公司融资成本进一步优化。20 年经常性收入/利息支出已提升至91%，同比+18.5pct，并预计21 年将突破100%，将推动公司评级持续提升。

    　　20 年末至今惠誉将公司评级提升至BB+、穆迪提升至Ba1、标普提升至BB+，公司稳健经营深受认可，后续融资成本下降和估值提升可期。

    　　8 月销售额177 亿元、同比-14%，8 月累计销售额同比+10%。8 月，公司实现签约金额177.4 亿元，环比增长5%、同比下降13.9%；实现签约面积182 万平方米，环比增长17.1%、同比下降11%；销售均价9,746 元/平，环比下降10.3%、同比下降3.3%。1-8月公司累计实现签约金额1,522.9 亿元，同比增长9.5%，较1-7 月降低4.1pct；累计实现签约面积1,424.4 万平方米，同比增长11.3%，较1-7 月下降4.2pct；累计销售均价10,692 元/平方米，同比下降1.6%，较1-7 月提升0.1pct。21 年全年可售货值4,200亿元，按照去化率62%（20 年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2,600 亿元、同比+4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

    　　8 月拿地谨慎、拿地/销售面积比95%，新增1 个商场、如期扩张。8 月，公司新增建面173.1 万平方米，环比+36.6%、同比-23.4%；对应总地价38.8 亿元，环比-31.4%、同比-52.2%；平均楼面价2,244 元/平米，环比-49.7%、同比-37.6%。8 月公司拿地/销售金额比21.9%；拿地/销售面积比95.1%；拿地/销售均价比23%。1-8 月，公司新增建面1,405.0 万平方米，同比-19.9%；对应总地价568.4 亿元，同比-13%；拿地均价4,045元/平米，同比+8.6%。1-8 月，公司拿地/销售金额比达37.3%；拿地/销售面积比98.6%；拿地/销售均价比37.8%。此外，公司8 月新增1 座商场（重资产）；1-8 月公司累计获取20 座商场（重15 座、轻5 座）。

    　　投资分析意见：ESG 评级获提升，投资价值获肯定，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23 年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元，对应21PE 仅4.2X，20A 股息率5.9%，并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.1 倍，目前公司价值显著低估，我们维持公司目标价66.0 元，对应21PE 为7.9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，疫情影响商场运营。