事件：公司公布2021H1 业绩报告。2021 上半年，公司实现营业收入791.05 亿元，同比增长109.6%；实现归母净利润43.06 亿元，同比增长34.4%；实现基本每股收益1.91 元/股，同比增长34.5%。

    　　合同销售稳健增长，土储充沛聚焦重点城市群。上半年公司实现合同销售金额1177 亿元，同比增长21%，实现合同销售面积1087万平方米，同比增长24%，基本恢复2019 年同期水平。上半年公司拓展项目61 个，新增土储面积1832 万平方米，同比下滑4%，拿地金额626 亿元，同比增长15%，拿地/销售面积比1.69，拿地/销售金额比0.53，土储规模增厚，抗风险能力提高；楼面均价3420元/平方米，保障利润空间；截至上半年末，公司累计土储面积达1.5 亿平方米，可满足未来2-3 年的开发运营需求。公司深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，一二线城市在总土储面积中占比38%，长三角区域三四线城市占比29%，其他地区三四线城市占比33%，优良的投资布局为公司发展带来更为广阔的空间，并确保公司可以从容地应对市场变化，从而保障公司持续稳步发展。

    　　吾悦品牌轻重并举，创新合作推动深度运营。截至上半年末，公司布局吾悦广场共174 座，开业及管理输出达105 座，开业面积951 万平方米，同比增长62%，出租率达97%，租金收入37 亿元，同比增长72%；新开业吾悦广场共5 座，其中1 座为商业轻资产项目，实现商业轻资产运营闭环。公司商业转向深度运营，“自营+联营+租赁”将吾悦广场与品牌商家业绩挂钩，“星光计划”推动标杆品牌商家打造；上半年吾悦客流总量近5 亿人次，同比增长118%，销售总额273 亿元，同比增长134%，会员人数1237 万人，较2020年末增长25.84%，新城商业影响力大幅提升。

    　　财务保持健康，多渠道融资再降成本。公司上半年净负债率60.5%，剔除预收账款资产负债率75.5%，现金短债比1.44，杠杆水平较2020 年末有所上升，处于黄档水平，财务整体健康，伴随交付物业持续增长，债务结构有望进一步优化。上半年公司通过公司债、ABS、中票、美元债等多渠道募资超过70 亿元，平均融资成本6.6%，同比下降0.25pct，充分保障了公司的资金需求。公司资信情况良好，间接债务融资能力强，截止上半年末，获各大银行授信总额度1184 亿元。公司拟赴新加坡发行REITs，有望凭借“私募+REITs”推动轻资产化，打通商场“投融管退”，创造新增长点。

    　　投资建议：公司坚持“住宅+商业”双轮驱动运作模式，拿地积极，土地储备丰富，住宅销售稳健增长，商管护城河不断拓宽，轻重并举跻身行业龙头，财务保持健康，融资成本持续下降。我们预计公司2021-2022 年每股收益分别为8.33 元、9.56 元，以9 月1 日的收盘价35.57 元计算，对应的市盈率分别为4.27 倍、3.72 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：销售下滑、行业政策变动、融资环境波动。