21H1 营收同比+110%，业绩同比+34%，扣非同比+38%，业绩保持靓丽21H1 营收791.1 亿元，同比+109.6%；归母净利润43.1 亿元，同比+34.4%；扣非归母净利润38.0 亿元，同比+38.2%；对应每股收益1.91 元，同比+34.5%；毛利率和归母净利率分别为19.6%和5.4%，较上年-6.4pct 和-3.0pct，其中开发业务毛利率17.1%，同比-6.3pct，商管业务毛利率70.6%，同比-1.1pct；三费占比7.4%，较上年-4.1pct，其中销售和管理费用率下降较多；公允价值变动收益5.6 亿，同比+3.0%；少数股东损益占比10.2%，同比-6.6pct。公司营收增速高于业绩增速主要源于：1）公司开发业务结转毛利率下降较多；2）存货跌价致资产减值损失10.0 亿元，同比+43.0%；3）投资性收益4.9 亿，同比-57.9%。

    　　21H1 开业面积+62%，租管费+72%，客流量+118%，商业板块潜力十足21H1 末，公司商业布局城市130 个，合计开业+储备商业广场达174 座（同增35 座），其中已开业105 座（同增42 座）；已开业面积超951 万方，同比+62%；可出租面积超574 万方，同比+61%；平均出租率达97.12%，同比+1.04pct；上半年客流总量4.96 亿人次，同比+118%；销售总额273 亿元，同比+134%；会员人数1,237 万，较20 年末+26%；实现租管费收入36.7 亿，同比+72%，完成全年计划43%。考虑到20 年公司商业综合体拿地2,479 万方，同比+72%；21 年计划新开业广场30 座，实现租管费85 亿元，对应同比+56%，料未来商业板块增长潜力十足。

    　　21H1 销售1,177 亿、同比+21%，开竣工积极、高预收助力销售业绩稳增21H1 销售金额1,176.6 亿元，同比+20.7%，完成全年计划销售的45.3%；销售面积1,087.0 万方，同比+23.9%；销售均价10,825 元/平，同比-2.6%；投资方面，21H1 新开工1,798 万方、竣工1,545 万方，分别同比+57%、+134%，完成年初计划82%、36%；在建7,986 万方，同比-9%；21H2 计划新开工1,349万方，同比-8%；计划竣工2,442 万方，同比+1%。考虑到公司16-20 年平均新开工完成率达193%，及21H2 上调全年开工目标，预计21 年全年开工仍较乐观。同时鉴于21 年全年计划竣工高增，以及21H1 末合同负债1,982 亿，同比-13.5%，覆盖20 年营收1.4 倍，保障业绩继续稳增。

    　　21H1 拿地/销售额比53%，可售货值充沛，财务整体健康，融资成本下行21H1 新增建面1,832 万方，同比-4%；对应地价626 亿元，同比+14%，拿地/销售金额比53%，同比-3pct；平均楼面价3,420 元，同比+19%，拿地/销售均价比32%，同比+6pct，源于拿地城市能级提升；21H1 末可租售面积约9,274万方，对应货值达9,900 亿元，覆盖21 年计划销售额3.8 倍，货值充裕。21H1末公司资产负债率84.7%、同比-3.0pct；扣预资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.5%、60.5%、1.44 倍，财务整体健康。平均融资成本6.6%，较20 年-0.12pct，考虑到惠誉、穆迪均上调公司评级，20 年经常性收入/利息支出达87%，并预计21 年将突破100%，将综合推动后续融资成本进一步下行。

    　　投资建议：业绩靓丽，经营稳健，商业板块潜力十足，维持“强推”评级新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23 年每股盈利预测8.64、9.81、11.16 元，对应21/22PE 分别仅3.9/3.4 倍，20A 股息率6.1%，考虑到我们坚定看好公司“住宅+商业”双轮驱动发展战略，且综合体扩张速度超预期，维持目标价58.0 元，相当于每股NAV 折价30%，重申“强推”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化超预期下行