双轮发力，收入利润实现高质量快速增长

    　　2021 年上半年，新城控股实现营业收入791 亿（YoY+110%），实现归母利润43.06亿（YoY+34%），扣非后归母净利润38 亿（YoY+38%）。

    　　交付量上升及租金收入快速增长驱动业绩高质量增长。包含联合营企业口径下的口径结算面积1140 万m2（YoY+126%），物业交付量高增长推升收入结算规模及联营项目投资收益。确认租金及管理费收入36 亿（YoY+68%），租管费收入毛利率71%，毛利贡献进一步提升。

    　　轻重并举，上半年新开5 座吾悦广场

    　　吾悦广场经营能力持续提升，上半年开业5 个项目，其中包括湖北孝感轻资产项目开业。截至2021 年6 月底，公司开业面积961 万m2（YoY+62%），整体出租率维持在97.12%的满租水平。

    　　在商业运营方面，自新城商业运营从平台思维转向深度运营思维以来，商业和租户的合作方式不断创新，将购物中心的收益与租户业绩挂钩，实现了高质量的租金增长。

    　　上半年新城商业销售增额273 亿（YoY+134%），会员人数1237 万人。

    　　合同销售稳健，精准投资优化土储结构

    　　积极推货、提高周转效率的战略安排下，新城控股上半年完成合同销售额1177 亿（YoY+21%），克而瑞百强房企第16 位，规模增长主要由销量增长驱动，上半年合同销售面积1087 万m2（YoY+24%），整体规模维持稳健增长。

    　　在上半年热点城市开启集中供地的环境下，新城控股合理控制拿地力度，聚焦深耕城市。上半年合计新增土储建筑面积1832 万m2（YoY+24%），拿地均价3420 元/m2（YoY+19%），土储规模进一步增厚。

    　　多渠道拓宽融资途径，融资成本持续优化

    　　通过公司债、中票、ABS 及海外债等多渠道募资方式，融资成本进一步下降，上半年新城控股平均融资成本为6.6%（YoY-0.25pct）。

    　　三道红线监管要求下，公司上半年剔除预收账款后的资产负债率为75.45%（YoY+1.33pct），净负债率60.48%（YoY+16.83pct），现金短债比1.44（YoY-0.24），在上半年补货规模较大的背景下，负债率有所回升，仍处于黄档水平。伴随交付物业持续增长，净资产进一步增厚，债务结构有望进一步优化。

    　　投资建议：当前热点城市集中供地环境下，行业整体盈利能力有限，而具备综合开发实力的房企，如新城控股，在特定项目拿地上具备明显的竞争优势。当前阶段，公司吾悦广场持续释放经常性收入，毛利率水平大幅高于销售物业，租管费收入对利润的贡献占比持续提升。

    　　我们预计，公司2021 年至2023 年，实现归属母公司净利润185 亿、222 亿及256 亿，EPS 分别为8.20、9.81 及11.31，当前股价对应PE 为4.08、3.41 及2.96，维持“买入”评级。

    　　风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时