事件：8 月7 日，公司发布2021 年7 月经营简报。

    1-7 月销售额1345.5 亿元同比增长13.6%，已完成今年销售目标2600 亿的51.7%。7 月公司实现销售金额168.9 亿元，同比下降19.4%，环比下降26.7%；实现销售面积155.4 万方，同比下降21.5%。累计方面：公司1-7 月累计实现销售额1345.5 亿元，同比增长13.6%，较2019 年数据下降8.4%，已完成今年销售目标2600 亿的51.7%；累计实现销售面积1242.4 万方，同比增长15.5%；销售均价10831 元/平，较2020 年水平10685 元/平持平。

    1-7 月权益拿地金额449.8 亿同降15%；金额口径投销比38.5%，楼面价较去年水平提升38.7%。公司7 月拿地金额56.6 亿元，同比下降31.0%；权益拿地金额46.1 亿元，同比下降41.9%；楼面价4465 元/平。累计方面：公司1-7 月实现累计新增项目建面1232.0 万方；累计拿地金额517.8 亿元，同比下降10.5%；累计权益拿地金额449.8 亿元，同比减少15.0%；金额口径的投销比为38.5%；平均楼面价4203 元/平，较去年水平3031 元/平提升38.7%，主要原因为拿地城市能级提升。

    公司于乌鲁木齐溢价21%以12.2 亿获取综合体地块。7 月新增项目共6 个。二三线城市拿地金额占比分别为21.6%和78.4%。分城市群看，主要集中在长三角城市群（常州、南通，拿地金额占比54.3%）和天山北坡城市群（乌鲁木齐，拿地金额占比21.6%）。其中位于乌鲁木齐高新区的两宗土地其中一宗为纯商务金融用地，预计将建造乌鲁木齐第三座吾悦广场，建筑面积12.25 万方，起拍价2.68 亿元，公司最终溢价34%以3.59 亿元成交。另一宗为住宅、商务金融用地。两宗土地合计成交价12.2 亿，溢价率21%，高溢价率也反映了该综合体地块的激烈竞争。

    公司计划以9 个商业项目于新加坡成立REITs。7 月30 日，公司公告称正筹划通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9 个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金并上市。公司预计将间接持有该信托基金51%-55%的信托份额。我们认为这将至少回笼9 个商业项目约45%-49%的投入资金（未考虑评估增值），有利于公司改善三道红线指标改善，降低公司财务杠杆，同时公司依然对项目拥有管理权，有利于公司打通商业地产开发全流程，实现公司的长期可持续发展。

    投资建议： 我们预测公司2021/2022/2023 年的公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32 亿元。归母净利润分别为179.74/202.71/217.66 亿元，增速分别为17.8%/12.8%/7.4%，EPS 为7.95/8.97/9.63 元/股，对应的PE 为4.1/3.6/3.4X。维持“买入”评级。

    风险提示：疫情反复超预期；房地产政策收紧超预期；低线城市租金增长不及预期；实际控制人声誉风险。