事件：

    　　2021 年5 月，公司实现合同销售面积218.7 万平方米，同比增加7.2%；合同销售金额242.2 亿元，同比增加8.1%；销售均价11076 元/平方米，同比增加0.8%。

    　　点评：

    　　5 月销售同比增长。2021 年5 月，公司实现合同销售面积218.7 万平方米，同比增加7.2%；合同销售金额242.2 亿元，同比增加8.1%；销售均价11076 元/平方米，同比上升0.8%。1-5 月累计实现合同销售面积903.8 万方，较2020年同比增加38.2%，较2019 年同比增加13.5%；累计实现签约金额946.4 亿元，较2020 年同比增加32.4%，较2019 年同比增加1.9%；销售均价10471 元/平方米，同比减少4.1%。

    　　拿地力度加大，主要布局二三线城市。公司5 月新增17 个土地项目，拿地建面421.2 万方，拿地金额225.6 亿元，拿地均价5357 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重93.2%，拿地面积占销售面积的比重为192.6%。1-5 月累计拿地建面991.0 万平方米，拿地金额418.9 亿元，拿地均价4227 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重44.3%，拿地面积占销售面积的比重109.7%。5 月拿地金额中，占比较高的城市有南京（42%）、天津（12%）、盐城（10%）。

    　　财务结构稳健，融资成本下降。截至2021Q1，公司的净负债率为56.55%，剔除预收账款的资产负债率为75.96%，现金短债比为1.53。2021 年1 月，穆迪将公司信用评级上调至[Ba1]。2 月，公司境外成功发行4.04 亿美元债券，期限5.25 年，票面利率4.5%。3 月标普将公司信用评级上调至[BB+]。评级提升后，公司新发行海外债平均成本仅为4.60%。4 月公司发行中票利率为6.3%，始终保持较低的融资成本。

    　　商业板块速扩张，吾悦广场有望实现收入目标。截至2021 年5 月25 日，公司在全国已开业及委托管理在营项目达到101 座，2020 年度公司商业运营总收入为57.21 亿元。2021 年一季度公司租管费收入19.20 亿元， 21 年全年目标为85 亿元，全年目标有望平稳实现。

    　　投资建议：新城控股稳定现金流业务到了临界点。公司商业地产高增长，运营能力行业领先。 此外，公司销售保持增长，拿地积极，财务结构稳健。我们预计2021-2022 年EPS 分别为7.88 元、8.99 元，按照2021 年6 月7 日收盘价，对应的PE 分别为5.9 倍和5.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。