5 月销售表现稳定。根据5 月经营公告，新城5 月实现合同销售金额242.2 亿元，同比增长8.1%，销售面积218.7 万方，同比增长7.2%，销售均价11076 元/平，同比上升0.8%。累计来看，1-5 月累计销售金额946.4 亿元，同比增长32.4%（同比19 年同期增长1.9%），累计销售面积903.8 万方，同比增长38%，累计销售均价10471 元/平。

    　　5 月拿地力度较高，预计全年拿地平稳。新城5 月获取17 个项目，拿地金额226 亿元，拿地面积421 万方，累计来看，1-5 月公司累计获取55 个项目，累计拿地金额419 亿元，拿地面积992 万方，累计的金额及面积口径的拿地力度分别为44%、110%。1-5 月拿地权益比例90%，维持高位。由于集中供地中标等一些特殊原因，5 月拿地力度上升较快，预计全年土地投资力度将维持在40%左右的健康水平。

    　　两集中占比57%，新获取7 个综合体项目。新城5 月新进入宜宾、娄底、漳州、仙桃4 城，均以综合体拿地进入，此外天津宝坻、烟台、淄博同样为综合体项目，7 个综合体项目平均地价2500 元/平，依然具备高地货比优势。两集中方面，本次在天津、福州、南京获取8 个项目，总地价129 亿（占比57%）。分区域来看，5 月拿地金额中，长三角、环渤海占比51%、21%，新城市拿地占比24%。

    　　预计21-22 年业绩分别为8.5 元/股、9.3 元/股。公司坚持高性价比综合体取地模式，商业运营持续向好。预计21-22 年业绩192、210 亿元，扣非净利润167、185 亿元，扣非对应21 年6.3xPE、22 年5.7xPE。

    　　参考可比公司，以21 年扣非归母净利润对应8xPE 估值给予合理价值，我们维持合理价值59.13 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。地产销售及利润率存在不确定性，实控人尚处诉讼阶段。