4 月销售表现稳定。根据公司4 月经营公告，新城4 月实现合同销售金额207.7 亿元，同比增长15.0%，销售面积174.6 万方，同比增长6.2%，销售均价11899 元/平，同比上升8.3%。累计来看，1-4 月累计销售金额704 亿元，同比增长44%（同比19 年同期增长3.4%），累计销售面积685 万方，同比增长52%，累计销售均价10278 元/平。

    　　4 月拿地力度放缓。新城4 月拿地金额26.6 亿元，拿地面积111.8 万方，4 月金额及面积口径的拿地力度分别为13%、64%。累计来看，1-4 月公司累计获取38 个项目，累计拿地金额193 亿元，拿地面积571万方，累计的金额及面积口径的拿地力度分别为27%、83%。4 月拿地权益比例81%（1-4 月累计86%），权益比维持高位。

    　　4 月拿地以中部、长三角三四线为主。新城4 月拿地均价2384 元/平，1-4 月累计拿地均价3386 元/平，占销售的比重为33%，依然具备高地货比优势。4 月共获取5 个项目，其中黄石大冶项目（商住）总建面74.5 万方，总地价10.4 亿元，占比较高，其他几个项目分布在常州、芜湖、温岭、巩义。整体来看，1-4 月新城仅在长三角、环渤海、中部获取项目，拿地占比分别为45%、38%、17%。

    　　预计21-22 年业绩分别为8.5 元/股、9.3 元/股。公司一季度商业运营商业运营总收入19.2 亿元，受到一定疫情管控的影响，随着五一线下零售的爆发，Q2-Q4 的表现或有明显改善。随着公司商业属性的增强，对长期收入和利润的保障能力进一步提升。预计21-22 年业绩192、210 亿，扣非净利润167、185 亿，扣非对应21 年5.8xPE、22 年5.2xPE。参考可比公司，以21 年扣非归母净利润对应8xPE 估值给予合理价值，我们维持合理价值59.13 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。地产销售及利润率存在不确定性，实控人尚处诉讼阶段。