4 月销售208 亿元、同比+15%，前4 月销售额同比+44%。4 月公司实现签约金额207.7亿元，环比增长1.1%、同比增长15%；实现签约面积174.6 万平方米，环比下降8.7%、同比增长6.2%；销售均价11,899 元/平，环比增长10.7%、同比增长8.3%。1-4 月公司累计实现签约金额704.2 亿元，同比增长43.6%，较1-3 月降低16.7pct；累计实现签约面积685.1 万平方米，同比增长52.2%，较1-3 月下降26.5pct；累计销售均价10,278元/平方米，同比下降5.6%，较1-3 月提升4.6pct。21 年全年可售货值4,200 亿元，按照去化率62%（20 年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2,600 亿元、同比+4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

    　　4 月保持理性拿地，前4 月累计新增8 个商场、如期扩张。4 月公司新增建面111.8 万平方米，环比下降26.6%、同比下降48.2%；对应总地价38.4 亿元，环比下降59.8%、同比下降74.3%；平均楼面价3,436 元/平米，环比下降45.1%、同比下降50.5%，4 月公司拿地/销售金额比18.5%，拿地/销售面积比64%，拿地/销售均价比28.9%。1-4 月，公司新增建面569.8 万平方米，同比下降6.4%；对应总地价205.1 亿元，同比下降0.3%；拿地均价3,599 元/平米，同比增长6.5%。1-4 月，公司拿地/销售金额比29.1%，拿地/销售面积比83.2%，拿地/销售均价比35%。1-4 月，公司累计新增8 座吾悦广场，其中重资产5 座、轻资产3 座，重资产大部分为底价拿地。此外，公司5 月的商场拓展速度有所加快。

    　　投资建议：保持理性拿地，商业如期扩张，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元，对应21PE 仅5.1X，20A 股息率4.8%。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略，并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态，维持目标价66.0 元，对应21PE 为7.9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。