事件描述

    　　公司2021Q1 实现营收176.3 亿（+148.7%），归母净利5.4 亿（+98.4%），扣非归母净利4.6 亿（+108.5%），归母净利润率3.1%（-0.8pct）。

    　　事件评论

    　　一季度业绩高增，预计全年业绩仍具吸引力。公司一季度营收同比高增148.7%，主因地产项目交付量同比提升。历史住开部门较低拿地利润率依旧对公司盈利有所拖累，2021Q1 综合毛利率较上年全年水平再次下降3.2pct 至20.3%（同比下降18.7pct），公司毛利增幅（+29.5%）弱于营收增幅。投资收益同比高增（+224.3%）、税费比例下降等对公司盈利有正向贡献，公司一季度归母净利同比高增98.4%。2021Q1 末公司预收款项达2170 亿元，预收/年化营收近1.4；全年竣工面积预计同增40.3%，且毛利率下行空间有限，此外激励考核下限要求扣非归母净利同增29.4%至167.1 亿，预计公司后续业绩表现仍具吸引力。

    　　销售表现亮眼，投资审时度势。低基数下销售表现亮眼，2021Q1 实现销售金额496.5 亿元（+60.2%），销售面积510.6 万平（+78.6%），销售均价0.97 万元/平（-10.3%），均价明显下降或与销售地域结构调整有关；此外需留意公司单3 月销售均价已经有所上行（1.08 万元/平）。2021Q1 土地溢价率偏高，公司拿地也相应审时度势，拿地面积/销售面积为87.1%（-49.8pct），拿地价款/销售金额为33.6%（+14.7pct）。公司预计2021 年实现销售金额2600 亿（+3.6%），充裕的土储也对公司长期销售形成支撑（2020 年末公司剩余可租售面积8944 万平）。

    　　杠杆控制得力，商业收入高增。整体杠杆控制依旧得力，净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为56.6%/76.0%/2.0。截至一季度末，公司已开业吾悦广场96 座（含轻资产3 座），此外还有4 座已签约吾悦广场尚处交接过渡期。3 月末公司持有物业（含新城控股大厦B 座）可出租面积546.2 万平（+53.4%），出租率98.0%（+1.9pct）；一季度租金收入高增97.3%至18.0 亿，商业运营总收入（含税）同增98.3%至19.2 亿，已完成全年85 亿目标的22.6%；公司租金增幅明显高于面积增幅主因上年一季度疫情影响下吾悦广场施行67 天租金减半政策。

    　　双轮驱动稳步前行，估值体系有望重塑。公司一季报销售业绩表现亮眼，全年增速亦有保障；自持业务高质量扩张，后续公司估值体系有望重塑，业绩增长与估值提升双击可期。预计2021-2023 年归母净利191/216/242 亿， 分别同增25.4%/13.1%/11.9%，对应PE 为5.4/4.7/4.2X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1. 结算利润率触底时间存不确定性；

    　　2. 三四线销售情况存不确定性。