事件：公司公告2021 年一季报。

    　　公司Q1 销售保持强劲增长势头。公司2021Q1 累计销售金额496 亿元，同比增长60%，累计销售面积511 万平，同比增长78.63%。公司3 月销售均价10751 元每平，环比2 月上涨12%，同比增长3%；1-3 月销售均价9724元每平，环比1-2 月销售均价增长7%，同比下滑10%。

    　　商业资产收入19 亿元。截至2021 年3 月31 日，公司持有的已开业吾悦广场为 93 座，管理输出的已开业吾悦广场为 3 座，另外4 座已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。2021 年一季度公司商业运营总收入（即含税租金收入）为 19.20 亿元，包含：商铺及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2020 年一季度商业运营总收入为 9.69 亿元。截止2021 年Q1 公司持有的已开业商业物业的平均出租率为98.01% 结转推动营业收入增长。公司2021Q1 营业收入176 亿元，同比增长148.69%，收入增长的主要原因是交付的房地产项目同比明显增加。2021Q1公司归母净利润5.4 亿元，同比增长98.40%，加权平均净资产收益率1.06%，同比增加0.35 个百分点，基本每股收益0.24 元，同比增长100%。

    　　利润率同比下滑，三项费用有效管控。2021Q 公司毛利率20%，较2020Q1下滑18.72 个百分点，较2020 年度毛利率下滑3.17 个百分点。公司虽然毛利率在2021Q1 有所下滑，但是三项费用得到了良好管控，2021Q1 三项费用占营业收入比例12%，较2020Q1 下降12.38 个百分点。公司2021Q1 净利率3%，较2020Q1 下滑了0.78 个百分点。

    　　财务保持稳健。截止2020Q1 公司总资产5689 亿元，较2020 年末增长5.79%，归母净资产511 亿元，较2020 年末增长1.05%。从财务稳健性上来看，公司2021Q1 资产负债率85%，同比下滑1.82 个百分点，剔除预售账款资产负债率76%，同比基本持平，净负债率123%，同比下降6 个百分点，现金短债比1.53，同比下降0.18。公司2021Q1 经营活动现金流量净额-48 亿元，同比-55 亿元有明显改善。

    　　投资建议：“优于大市”。我们预测公司2021 年EPS 约为8.29 元每股，给予公司2021 年6-7 倍PE 估值，对应市值约为1124-1312 亿元，对应合理价值区间为49.74-58.03 元。风险提示：低毛利率项目进入结转周期。