推荐理由：1）国际评级有所提升，业绩高增财务健康；2）“吾悦模式”推动商业业务规模效率双轨提升，成长速度领先同行；3）销售由“增速”转向“提质”，土储资源质优量足。

    　　国际评级有所提升，业绩高增财务健康。2020 年公司营收1455 亿元，同比增长69.5%；归母净利润153 亿元，同比增长20.6%。2021Q1 公司延续业绩高增长，营收大幅增长149%至176 亿元；归母净利润大幅增长98%至5.4 亿元。

    　　公司业务践行商住双轮驱动战略，物业出租管理毛利占比首次超过10%达11.7%，公司商住性质越发得到市场认可。公司财务健康，盈利能力上，18-20年公司平均ROE 和平均ROIC 达37%和12.6%，位于行业前列；负债状况上2020 年公司监管口径剔除预收资产负债率、净负债率及现金短债比分别为74%、44%及1.7，仅一项略超红线，负债结构健康；融资成本上，国际机构接连提升公司评级， 2020 年公司整体融资成本为6.72%，较6 月末下降13bp。

    　　商业品牌跨越式成长，“吾悦模式”规模效率双轨提升。住宅+商业双轮驱动战略作为公司的核心战略，公司打造吾悦品牌得到跨越式成长。1）“立新城、快周转、商住协同开发”，推动业务规模跨越式扩张：截止目前公司布局吾悦广场164 座，2020 年末已开业及委托在营项目达100 家，全年新开业38 座（含5座委托在管项目），新开业广场数/已开广场数位居行业前列；2017-2020 年公司已开业面积由227 万方增至940 万方，CAGR 高达61%；同期公司租管费营收由22 亿元增至53 亿元，CAGR 高达74%，公司商业规模跨越式提升，核心原因在于公司推行“立新城、快周转和商住协同开发”模式。2）精细化管理推动运营效率提升：公司出租率持续提升，2020 年末已开业项目出租率达99.5%，处于行业领先水平；2017-2020 年公司单方租金由37 元/平/月增至49 元/平/月，疫情不改提升态势，2020 年客流量、销售总额分别逆势提升13%和20%，公司精细化管理推动运营效率持续提升。

    　　销售由“增速”转向“提质”，土储资源质优量足。1）销售有望重回上升，由增速转为提质策略。2020 年公司合同销售额约2510 亿元，较上年同期下降7.3%，2021 年销售目标2600 亿元，公司销售有望重回上升态势；2016-2020年销售额复合增速为40%，公司正从“增速”转向“提效”，综合体销售毛利率保持30%以上，同期综合体销售毛利占房地产开发销售毛利比例由45%增至60%。2）商业勾地保持地价优势，充沛土储提供业绩保障。2017-2020 年公司强化商业勾地模式，商业综合体建面占比由28%提升至60%，同期商业综合体项目楼面价由2126 元/平降至1596 元/平，带动公司同期综合地价仅由2634 元/平微升至3031 元/平，公司综合体议价能力凸显。2020 年末公司土储高达1.43亿平，高潜力城市占比达70%，充沛高质量土储支撑后续公司业绩发展。

    　　盈利预测与投资建议。预计公司2021-2023 年归母净利润复合增速为18.1%，考虑到公司商住性质越发受到市场认可，商业勾地方式保持拿地成本优势且商业运营规模加速扩张，充分享受时代给予的消费红利，我们给予公司2021 年8倍PE，维持“买入”评级，提高目标价至67.60 元。

    　　风险提示：商业勾地过度竞争；公司销售额下行；低线城市租金水平不稳定。