21Q1 营收同比+149%，业绩同比+98%，扣非同比+109%，表现靓丽21Q1 营收176.4 亿元，同比+148.7%；归母净利润5.4 亿元，同比+98.4%；扣非归母净利润4.6 亿元，同比+108.5%；对应每股收益0.24 元，同比+100.0%；毛利率和归母净利率分别为20.3%和3.1%，较上年-18.7pct 和-0.8pct；三费占比12.0%，较上年-12.4pct，其中销售、管理及财务费用率分别-4.7pct、-6.1pct、-1.6pct；公允价值变动收益-0.28 亿，同比-42.1%；投资收益1.6 亿，同比+224.3%；少数股东权益占比12.6%，同比+4.9pct。截至21Q1 末合同负债2,170 亿，同比+7.0%，可覆盖20 年营收1.5 倍，助力业绩持续释放。

    　　21Q1 租管费19 亿、同比+98%，预计21 年租管费85 亿，同比+56%21Q1 末，公司商业布局城市118 个，合计开业+储备商业广场达156 座（同增34 座），其中已开业100 座（其中4 座处于交接期）；已开业面积超907 万方，同比+54%；可出租面积超543 万方，同比+53%；平均出租率达98.0%，分别较19、20 年一季度-0.4pct、+3.2pct；20Q1 公司商业运营总收入19.2 亿元，同比+98.1%，完成全年计划租管费85 亿的22.6%；考虑到20 年公司商业综合体拿地2,479 万方，同比+72%；21 年计划新开业广场30 座，实现租管费85亿元，对应同比+56%，料未来商业板块增长潜力十足。

    　　21Q1 销售497 亿、同比+60%，拿地167 亿，同比+198%，可售货值充裕21Q1 销售金额496.5 亿元，同比+60.2%，完成全年2,600 亿销售计划的19.1%；销售面积510.6 万方，同比+78.6%；销售均价9,724 元/平，同比-10.3%；拿地方面，21Q1 新增建面458.0 万方，同比+16.6%；对应地价166.7 亿元，同比+197.8%；拿地额占比销售额33.6%，较上年-8.2pct，拿地面积占比销售面积89.7%；平均楼面价3,639 元/平，较上年-0.7%，拿地均价占比销售均价37.4%，较20 年+3.1pct。20 年末，公司可租售面积约8,944 万方，对应货值达9,500亿元，可覆盖21 年计划销售额3.7 倍，货值充裕。

    　　报表持续优化，经常性收入/利息支出87%，推动评级提升、融资成本下行21Q1 末，公司资产负债率85.1%、同比-1.8pct；扣预资产负债率、净负债率、现金短债比分别为76.0%、56.6%、2.04 倍，三条红线两条达标，财务整体健康。20 年公司平均融资成本6.72%，较19 年-0.01pct，并考虑到惠誉、穆迪先后上调公司评级，20 年经常性收入/利息支出达87%，并预计21年将突破100%，将综合推动后续融资成本进一步下行。

    　　投资建议：业绩靓丽，销售高增，商业打开成长空间，维持“强推”评级新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23 年每股盈利预测8.64 元、9.81元、11.16 元，对应21/22 年PE 分别仅5.3/4.6 倍，20A 股息率4.5%，考虑到我们坚定看好公司“住宅+商业”双轮驱动发展战略，且综合体扩张速度超预期，维持目标价58.0 元，相当于每股NAV 折价30%，重申“强推”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行