21Q1 业绩大增、同比+98%、扣非同比+108%，实现持续而稳健的成长。21Q1 营收176 亿元，同比+148.7%；归母净利润5.4 亿元，同比+98.4%、超预期；扣非归母净利润4.6 亿元，同比+108.5%；基本每股收益0.24 元，同比+100.0%。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为20.3%、3.1%和2.6%，同比分别-18.7pct、-0.8pct 和-0.5pct；三费费率12.0%，同比-12.4pct，其中销售、管理和财务费率分别-4.7pct、-6.1pct 和-1.6pct；IP 公允价值变动-0.3 亿元；合联营企业投资收益1.5 亿元，同比+432%。21Q1末公司预收款2,164 亿元，同比-0.3%，覆盖20 年地产结算收入1.6 倍。

    　　21Q1 销售496 亿、同比+60%，拿地/销售面积比90%、料后续拿地积极。21Q1 公司销售额496 亿元，同比+60.2%，完成全年销售计划2,600 亿的19%；销售面积511 万平，同比+78.6%；销售均价9,724 元/平，同比-10.3%。21 年全年可售货值4,200 亿元，按照去化率62%（20 年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2,600 亿元，预计全年大概率将超额实现销售计划。21Q1 公司拿地面积458 万平，同比+16.6%；对应总地价167 亿元，同比+197.8%，拿地均价3,639 元/平。21Q1 拿地/销售金额比33.6%；拿地/销售面积比89.7%；拿地/销售均价比37.4%。20 年末，公司未结算面积1.25 亿平；可租售面积7,491 万平，覆盖20 年销售面积3.8 倍，剔除可租部分覆盖2.7 倍。

    　　21Q1 含税租管费19 亿、实现同比接近翻番，商业业务成长潜力十足。21Q1 末，公司已开业商场96 个（含轻资产3 个），出租率98%；另有4 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入；累计开业GRA/GLA903/543 万平，同比分别+54%/53%；自持商场权益比例94.4%，规模及运营能力排名行业前列。21Q1 新开业1 个轻资产商场；实现含税租管费19.2 亿元；租管费17.9 亿元，同比+98.4%、环比-5.7%。41 个可比商场21Q1 租管费9.0 亿元， 较20Q1/19Q1 分别同比+50.3%/5.9% ， 较20Q4/19Q4 分别环比-12.4%/-5.3%。考虑到疫情逐步消除、居民购买力回升、商场新开业等因素，预计公司21-22E 含税租管费分别达85/110 亿元，分别同比+49%/+29%，商业业务成长潜力十足。

    　　财务健康、经常性收入/利息支出提升、评级上调，融资成本下降。21Q1 末，公司三条红线达标两条，资产负债率85.1%，同比-1.8pct；剔预负债率76.0%，同比+0.1pct；净负债率56.6%，同比+22.4pct；现金短债比2.0 倍，总体财务健康。21Q1 末，有息负债962亿元，同比+30.0%；21 年2 月发行4.04 亿美元/5.25 年/4.5%债券，融资成本进一步下降。20 年经常性收入/利息支出已提升至91%，同比+18.5pct，并预计21 年将突破100%，将推动公司评级持续提升。20 年末惠誉将公司评级提升至BB+、21 年初穆迪提升至Ba1、21 年3 月标普提升至BB+，显示公司财务和经营稳定深受认可，后续融资成本下降可期。

    　　投资建议：业绩翻番、销售靓丽，商业优质成长标杆，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23 年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元，对应21PE 仅5.4X，20A 股息率4.5%。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略，并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态，维持目标价66.0 元，对应21PE 为7.9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。