事项：

    　　4 月9 日，新城控股公布3 月经营数据，3 月公司实现签约金额205.5 亿元，同比+44.2%；实现签约面积191.2 万平方米，同比+39.9%。1-3 月商业运营总收入19.2 亿元，同比+98.1%。

    　　评论：

    　　Q1 销售同比+60%，租管费收入+98%，竣工面积+69%，助力Q1 营收高增3 月公司签约金额205.5 亿元，环比+65.1%、同比+44.2%；签约面积191.2 万平，环比+46.8%、同比+39.9%；销售均价10,751 元/平，环比+12.4%、同比+3.1%。

    　　1-3 月公司累计签约金额496.5 亿元，同比+60.2%，较前值-13.7pct，完成全年2,600 亿销售计划的19.1%；累计签约面积510.6 万平方米，同比+78.6%，较前值-35.5pct；累计销售均价9,724 元/平，同比-10.3%。公司1-3 月销售靓丽，鉴于公司土储以长三角为主、可售货值仍较充裕、19Q4 以来拿地重启并趋于积极、低杠杆水平赋予未来更大拿地弹性，综合以上，预示后续公司拿地、推盘、销售将有所改善并保持良好势态。商业方面，Q1 公司商业运营总收入19.2亿元，同比+98.1%，完成全年计划租管费85 亿的22.6%；此外公司Q1 竣工面积417 万方，较去年同期结转面积+68.6%，助力Q1 营收保持高增。

    　　3 月拿地/销售额比46%，拿地渐转积极，其中综合体拿地持续保持积极3 月公司在天津、唐山等10 城共新增11 个项目，新增建面152.4 万方，环比+651%，同比+205.4%；对应地价95.4 亿元，环比+1,326%，同比+384.7%；拿地额占比销售额46.4%，较上月+41.1pct；拿地面积占比销售面积79.7%，较上月+64.1pct；拿地权益75%，较上月-25pct，平均楼面价6,264 元/平，环比+89.8%，同比+58.7%，主要源于天津、温岭项目楼面价较高。1-3 月，公司新增建面458.0 万方，同比+16.6%；对应地价166.7 亿元，同比+197.8%；拿地额占比销售额33.6%，较上年-8.2pct，拿地面积占比销售面积89.7%；平均楼面价3,639 元/平，较上年-0.7%，拿地均价占比销售均价37.4%，较20 年+3.1pct，源于拿地城市能级有所提升。

    　　投资建议：销售靓丽，结算积极，租管费高增，维持“强推”评级新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-22 年每股盈利预测8.64、9.81、11.16 元，对应21/22PE 分别仅5.5/4.9 倍，20A 股息率4.3%，考虑到我们坚定看好公司“住宅+商业”双轮驱动发展战略，且综合体扩张速度超预期，维持目标价58.0 元，相当于每股NAV 折价30%，重申“强推”评级。

    　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧