事件：公司发布 2020 年全年业绩，2020 年公司实现营收 1454.75 亿元，同比增长69.46%；归母净利润 152.56 亿元，按年上升 20.56%；扣非归母净利润 130.56 亿元，同比增长 30.80%；期内 EPS6.79 元/股，比去年同期增加 20.82%。

    　　业绩维持高速增长，非开发业务盈利能力增强：2020 年公司实现营业收入1454.75 亿元，同比增长 69.46%，维持在行业较高增速水平。其中物业销售收入1375.78 亿，比去年同期增加 71.28%；物业出租业务全年实现营收 54.35 亿元，同比上升 34.04%。期内公司实现归母净利润 152.56 亿元，同比增长 20.56%；归母扣非净利润 130.56 亿元，同比增长 30.80%。公司毛利率为 23.50%，yoy-9.15pct，毛利率下降主要由于公司结算项目成本上升较快。1）住宅销售成本比上年大幅增加119.83%，而收入端增速约 92.21%，滞后于成本增速，从而导致开发销售整体毛利率 yoy-9.24pct 至 21.74%；2）住宅销售和综合体销售毛利率分别减少 10.69pct 和5.38pct 至 14.91%和 31.58%；3）物业出租及管理业务盈利能力持续增强，毛利率录得 70.76%，yoy+3.2pct；未来增速有望回归，将对公司的利润形成良好支撑。

    　　在手土地储备充裕，足够支撑未来 2-3 年发展：公司积极通过多元化手段补充土地储备，2020 年公司新增土地储备建筑面积 4139 万㎡，商业综合体项目面积2478.92 万㎡，占比达到 59.89%。平均楼面地价 3031.11 元/㎡，其中一二线均价3961.07 元/㎡，三四线均价 2397.48 元/㎡；新增土地储备面积中，一二线占 41%、三四线占 59%；以拿地金额计算，一二线占比达到 53%，三四线占 47%。多元化拿地、较低的楼面地价及高一二线核心城市占比进一步保障公司的销售和利润。截至2020 年底，公司总土地储备建筑面积 1.43 亿㎡，覆盖全国 123 个大中型城市，其中一二线城市约占总土储的 40%，长三角区域三、四线城市占 36%；公司在手土地储备充裕，区域分布良好，足够维持公司未来 2-3 年的发展。

    　　住宅+商业双轮驱动，全国布局可见成效：得益于公司前瞻性的住宅+商业双轮驱动战略，物业租金收入持续提升。截至 2020 年底，公司租金及管理收入同比增长 34.04%至 54.35 亿元。板块收入的主要贡献来源于吾悦广场的开业，公司已开业、在建及拟建吾悦广场数量达到 156 座，初步完成全国化布局。其中 2020 年新开业 38 座吾悦广场，累计开业数量达到 100 座，开业面积超过 940 万㎡，平均出租率达 99.54%，全国布局效果显著。2021 年公司计划新开工商业综合体项目 884.14万㎡，占计划新开工面积的 40.50%，预计新开业吾悦广场 30 座；计划竣工商业综合体项目将达 1557.41 万㎡，占比 36.13%。公司充足的货源准备，在不考虑疫情影响的情况下，对公司 21 年 85 亿商业板块目标收入的达成，将形成较好的促进。

    　　投资建议：公司坚持住宅+商业双轮驱动，在物业销售高速增长的同时，非地产开发类业务盈利能力持续增强；充足的在手货源储备，为公司未来年度的增长奠定良好的基础。我们预计今年的竣工结算周期略低于我们预期，略微调整本年度盈利结算，预计公司 2021-2023 年 EPS 分别为 8.00、9.12、10.08 元（原 2021-2022 年 EPS为 8.99、11.05 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：房屋销售不及预期；房屋价格大幅下跌；投资进度不及预期