事件：公司发布2021 半年报，报告期内实现营业收入2349.30 亿元,同比上涨27.0% ,实现归母净利润149.96 亿元,同比上涨6.11%，实现归母核心净利润为152.2 亿元，同比上涨4.2%。

    　　营收利润稳健增长，毛利率有望筑底回升。利润率方面，期内公司实现毛利率19.7%，同比-4.6pct，较2020 全年下降2.1pct，公司毛利率连续下探主要系2017~18 年地价较高，在限价下利润空间收窄。公司销售端毛利率已于2020 下半年企稳进入上升通道，预期明年中期至明年底，收入端的毛利水平将触底回升；实现归母净利率6.4%，同比-1.3pct，较2020 全年下降1.2pct。截至期末录得合同负债7242.7 亿元，同比+5.6%，覆盖2020 年营收1.57 倍，未来业绩增长确定性强。费用率方面，期内销管费用/营收为5.9%，同比-1.4pct，销管费用/销售金额为4.4%，同比-0.5pct。

    　　销售稳增拓地成本位居低位，区域裂变进一步提升周转效率。期内公司实现权益销售金额3030.9 亿元，同比+13.5%，录得销售回款2727.9 亿元（同比+8.7%），对应销售回款率为90.0%，区域裂变后平均开盘时间减少36 天；实现权益销售面积3451.0万方，同比+8.4%；实现销售均价8783 元/平，同比+3.6%；期内权益销售去化率为60%，预计全年去化率为65%。可售货值方面，截至期末录得权益可售货值21776 亿元。拿地方面，公司期内权益拿地金额884 亿元，拿地金额口径下的权益比例为85%，其中约62%位于三四线城市、43%位于长三角地区；权益拿地面积2643 万方，其中约84%位于三四线城市、环渤海及长三角分别占比21%、20%。公司通过多元化获取土地占比约51%，多元拿地部分对应的货地比为4 倍；楼面价3346 元/平，楼面价/销售均价为38.1%，拿地金额/销售金额为29.2%，距离40%的标准尚存空间。在首批22 城集中供地中，公司共获取土地14 幅，权益地价171 亿。其中，多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地城市的平均水平。此外，公司管理层指出明年建筑机器人和千玺机器人餐厅都会实现盈利，农业和碧优选也在正常的发展之中，创投业务已经给公司带来了盈利。

    　　三道红线暂居黄档，融资成本进一步下行。期内公司有息负债总额同比下降5.2%至3242.4 亿元，融资成本为5.39%，较2020 全年下降17BP。三道红线方面，扣除预收款的资产负债率为77%，净负债率为49.7%，现金短债覆盖比为1.93，踩线一条居于黄档，管理层表示有信心于2023H1 成功达标“绿档”。负债结构来看，短期负债占比为26.8%，同比-4.2pct；长期负债占比为73.2%。

    　　投资建议：维持公司买入评级，考虑盈利能力修复的预期时点，预计公司2021-23 年EPS 分别为1.71/1.99/2.26 元，对应PE 为4.03/3.48/3.06 倍。

    　　风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控收紧超预期。