租赁及销售收入下滑，投资收益拖累利润，维持“买入”评级张江高科发布2024 年三季报，公司收入下降利润承压，租赁业务和销售收入同比均下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为11.25、13.34、14.61 亿元，对应EPS 为0.73、0.86、0.94 元，当前股价对应PE 为37.1、31.3、28.5 倍，维持“买入”评级。

    　　收入下滑利润承压，投资净收益大幅减少

    　　公司前三季度实现营收16.83 亿元，同比下降3.7%；实现归母净利润5.11 亿元，同比下降33.1%；其中三季度收入和归母净利润分别下降62.1%和34.1%；实现经营性现金流净额-22.82 亿元，基本每股收益0.33 元，销售净利率同比下降14.2pct 至29.9%。公司归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降7.4pct 至58.6%；（2）期间费率同比提升5.5pct；（3）2023 年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12 亿元，导致前三季度投资净收益同比下降77%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。

    　　租赁收入同比下降，项目建设高速推进

    　　公司前三季度实现房地产租金收入7.6 亿元，同比下降1.3%，其中三季度租金收入同比增长2.2%。截至9 月末出租房地产总面积为150.7 万方，环比基本持平。

    　　公司前三季度实现销售收入9.05 亿元，同比下降5.3%，导致上半年营收规模下降，其中三季度销售收入1.79 亿元，较2023 年同期9.33 亿元差距较大。公司上半年存量在建项目14 个，涉及总建筑面积约242 万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。

    　　投资规模稳步扩容，融资渠道畅通

    　　截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41 亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77 元，参投基金认缴出资54.64 亿元。公司1-9 月公开市场融资46 亿元，包括公司债和中票各18 亿元，票面利率不超过2.57%，10 月拟发行不超过16.5 亿元的中期票据，融资渠道畅通。

    　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。