事件：公司发布 2024年半年报，2024 年上半年实现营业收入 12.25 亿元，同比增长 126.54%，归母净利润 2.66 亿元，同比下降 32.13%，EPS为 0.17元/股。

    　　营收增长归母净利润下降：公司2024年上半年实现收入12.25亿元，同比增长126.54%，归母净利润2.66亿元，同比下降32.13%，营业收入同比增长主要由于公司房屋销售增长较多。归母净利润同比下滑的原因在于：1）毛利率下降：2024年H1 公司毛利率为 60.10%，较去年同期下滑 6.54pct；2）税金及附加同比增加 195.06%至 1.61 亿元；3）投资收益同比下降 131.76%，由正转负，主要由于公司上期转让持有的联营企业股权产生投资收益，本期无此业务因此下降较多；4）信用减值损失 211.83 万元，较上年同期多 139.90万元，主要由于计提应收坏账准备增加。费用管控上，2024年H1公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 1.3%、3.51%、22.46%，分别较去年同期下降0.21pct、4.17pct、17.36pct。

    　　地产出租面积稳定增长：根据经营公告，2024年H1，公司实现房地产销售收入7.26亿元，较去年同期0.23亿元大幅增长；2024年H1公司实现房地产租金收入4.85 亿元，同比下降 3.24%。截至2024年H1 末，公司出租房地产总面积150.7万方，较2024年Q1末增长3.08%，较2023年末增长13.21%。

    　　从出租单价看，2024 年 H1 单位出租价格为 1.79 元/平米/天，较 2024 年 Q1的1.88元/平米/天下降5.14%。2024年H1公司存量在建项目14个、对应建面 242 万方，竣工 3 个项目，对应建面 50.79 万方、新开工面积 19.42 万方。

    　　产业投资规模可观：2024年H1，公司对外股权投资3.07亿元，较去年同期下降18.10%。从所投资企业的主营业务看，公司投资智己汽车2亿元，是所投 8 家企业中唯一一家汽车研发及销售的公司，其余 7 家企业的主业均为股权投资等业务。公司维持“直投+基金+孵化”的方式提升产业投资力度。2024年4月，公司发起设立张江燧玥基金，规模达 1.16 亿元；2024 年 6 月，张江燧锋二期基金完成设立。截至2024年6月末，公司累计产业投资规模94.41亿元，同比增长 8.36%。其中直投项目 55个，投资金额 40.77 亿元，参与投资的基金 30 个，认缴出资 54.64 亿元，撬动 588.96 亿元的资金规模。公允价值损益的表现上，公司 2024 年 H1 实现公允价值变动 1.78 亿元，同比增长33.42%7月成功发行中票：截至2024年H1末，公司借款余额289.05亿元，其中2024年H1共新增借款34.21亿元，累计新增借款占2023年末净资产的21.36%。2024年7月，公司成功发行2024年第二期中票8亿元，票面利率分别为 2.15%。

    　　投资建议：公司营业收入大幅提升，出租面积有所增长，在手项目充足；投资规模可观，2024年H1对外投资3.07亿元，截至2024年H1末累计产业投　　资94.41亿元，维持“直投+基金+孵化”的方式提升产业投资力度。公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司，投资与房地产有望相辅相成支撑公司发展，我们预测公司 2024-2026年归母净利润为9.65 亿元、9.73亿元、10.17亿元，对应EPS为0.62元/股、0.63元/股、0.66元/股，对应PE为26.72X，26.52X、25.38X，维持“推荐”评级。

    风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、园区运营不及预期的风险、芯片制造行业发展不及预期的风险、生物医药和医疗器械发展不及预期的风险、投资业务收益不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险。