本报告导读：

    　　公司是张江科学城开发建设的主力军，所开发区域产业集群已具规模，在获取稳定的租金收益的同时，产业投资为公司利润增长带来巨大空间。

    　　投资要点：

    　　首次覆盖给予 谨慎增持评级，目标价17.39 元，预计2019、2020、2021 年公司EPS 分别为0.47 元、0.54 元、0.63 元。公司是张江科学城开发建设的主力军，除了传统的园区开发带来的利润外，产业投资部分也有为公司带来巨大利润的潜力，因此公司能够获得远高于行业平均的估值水平，估计公司对应2019 年合理的PE 水平为37x，对应目标价17.39 元。

    　　7. 公司园区营运业务逐渐成熟，为公司提供稳定的租金收入。公司租金收入持续稳定增长，2018 年租赁收入达到8.3 亿元，占整体营业收入超七成，并继续呈现稳定增长的态势。随着公司园区业务的稳定成熟，新兴产业不断引入，公司的租金收入能够继续保持稳定增长。

    　　8. 张江科学城具备产业集群的禀赋优势，未来仍有巨大的发展空间，为公司业务的发展提供强力的支持。张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局，是公司产业投资的重要资源，大规模的产业集群也让公司能够顺利从“建设者”的角色转变为“平台搭建和运营者”的角色，形成公司新的盈利来源。

    　　9. 产业投资具备巨大的利润潜力，成为公司业绩的潜在爆发点。公司投资收益占比较大，在产业投资方面具备资源优势和专业优势，同时通过直投、创投、设立基金等方式参投项目，在服务和支持园区内企业孵化壮大的同时，进一步分享新兴产业发展的红利，是公司潜在的业绩爆发点。

    　　10. 风险提示：产业投资带来的收益波动性和不确定性较大