投资要点

    业绩完全符合预期。公司公告2011 年年报，营业收入、净利润分别为18.0亿元、4.7 亿元，同比增长32%、-2%。公司EPS 为0.30 元，与我们前期预测一致。营业收入增长较快主要因公司房地产销售、房地产业务增长较快，分别增长48%、15%。母公司净利润率从2010 年的35%降至26%，主要因为本年公司参股的两大房地产公司微电子港公司和川河集团结算量较少，导致投资收益仅为1.84 亿元远低于2010 年的3.4 亿元。

    公司明确提出向投资倾斜的战略方向，资本市场改革和张江园区二次开发将支撑公司投资业务。1）公司在年报中提出要从园区开发服务商向科技引领、产业投资者转型，同时强化对已有投资项目的增值服务和持有管理，保持对高科技股权投资强度，严格控制房地产业的新增投资节奏；2）公司去年12 月增资上海股权托管交易中心，伴随新三板扩容，将在客观上帮助公司更好地寻找、收购及转让优质项目；3）公司2012 年重点推进北区二次开发和张江中区建设，硬件环境的改善将带来更多优质企业进驻；4）公司自2009 年以来已先后参与投资浩凯基金、葆霖基金和上海金融发展投资基金，其业绩释放将主要在2012-2013 年，我们预计公司2012-2014 年的投资收益分别为2.2 亿元、3.6亿元、5.6 亿元，将分别占到公司营业利润的32%、47%、57%。

    看好公司向投资倾斜的战略方向，适当下调2012-2014 年盈利预测至0.35、0.42 元、0.52 元，维持“增持”评级。我们预计公司2011 年房地产收入为12.4 亿元，投资收益约为2.2 亿元，分别对应EPS0.24 元、0.11 元，2012-2014年EPS 分别为0.35/0.42/0.52 元，对应PE24X/20X/17X。RNAV 为11.2 元，当前折价24%。公司向投资转型的效果将逐步体现，目前估值不具备明显优势，维持“增持”评级。