投资要点：

    　　公司发布2023 年半年报，业绩符合预期。上半年公司实现营业收入63.8 亿元，同比增长11.07%，实现归母净利润5.18 亿元（业绩预告4.9-5.4 亿元），同比增长36.05%，恢复至19 年74%。二季度，公司实现营业收入30.13 亿元，同比增长24%，实现归母净利润为2.91 亿元，恢复至19 年的98%。

    　　奥莱业务表现亮眼，综合毛利率同比提升。分业态来看，免税/百货/购物中心/奥莱/超市/专业店分别实现营收1.36/31.22/11.64/10.19/2.06/7.82 亿元，其中奥特莱斯业务表现强劲，营收同比+42.08%，毛利率68.24%，同比+5.4pct。专业店、购物中心、百货营收同比提升18.41%/2.22%/2.11%，超市业态营收同比下降16.84%。公司上半年综合毛利率为41.95%， 同比+3pct ， 其中销售费用率/ 管理费用率/ 财务费用率分别为13.3%/12.3%/1.9%，同比-0.5pct/-2.2pct/-0.6pct。

    　　积极开展创新营销活动，多平台流量矩阵打通线上线下。公司牢牢把握消费复苏回暖机遇，接连举办“启新季·城市美好生活空间站”、“绿色生活计划”、“王府井好物心选节”，以及“万物春生、美好启程”北京消费季开门红等特色主题营销活动，吸引消费者，扩大市场声量。同时专注于多个流量平台运营，借用微信公众号、抖音、小红书等多个媒介渠道触达消费者，组织开展直播1,483 场，粉丝总量超2,500 万人，同比增长10%，线上访客数量438 万人，触达消息量1,650 万次，实现线上线下共进，拓宽引流渠道，助力销量提升。

    　　完善多业态布局，“有税+免税”业务双轮驱动。公司积极拓展免税业态，形成了综合百货、购物中心、奥特莱斯、超市、专业店、免税店多业态布局。2023 年1 月18 日，公司旗下免税业态首店万宁王府井国际免税港一期对外营业，二期正在全力推进筹备工作。“王府井海南免税线上商城”和“王府井免税海南会员购”微信小程序也正式上线。通过搭建多元引流渠道，免税首店日均客流约1.14 万人次，线上线下曝光累计超2 亿次。公司上半年首家、第二家跨境电商体验店分别在北京赛特奥莱和北京燕莎奥莱落地，实现全数字应用实践，有效建立有税和免税零售纽带。

    　　维持“买入”评级。中长期来看，市内免税店政策预期向好叠加离岛免税持续发力，免税销售规模逐渐爬坡，收入端与盈利能力均有望逐步提升。线下商场客流逐步恢复，终端消费逐步恢复，公司优质物业商场能够有效承接需求，且公司积极布局线上渠道拓宽引流，展望三四季度，暑期及节假日出行高峰，线下客流及转化率有望持续提升。我们上调23年盈利预测，维持24-25 年盈利预测。上调23 年归母净利润为10.41 亿元（原值9.28亿元），维持24-25 归母净利润为11.37/13.69 亿元，当前股价对应23-25 年PE 分别为23/21/17 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：市场竞争加剧，消费复苏不及预期，免税业务发展不及预期。