本报告导读：

    　　去年同期投资收益影响归母净利润增幅，继续看好有税业务复苏及免税业务增长。

    　　投资要点：

    　　投资建议：业 绩符合预期，2023Q1 净利润同比下降，下调公司23-25年EPS 分别为0.89（-0.02）、1.15（-0.03）、1.46（-0.07）元。当前估值弹性来自免税业务，预计2025 年贡献一定体量利润。给予2025 年26xPE，维持目标价38.2 元，维持增持评级。

    　　业绩简述：公司2023Q1 营业收入33.67 亿元/+1.58%（调整后，下同），归母净利润2.26 亿元/-39.77%，扣非归母净利润2.24 亿元/+144.83%。归母净利润主要受去年同期收购北京王府井购物中心管理有限责任公司12%股权确认投资收益影响。毛利率42.8%/+1.9pct，归母净利率6.7%/-4.6pct，销售费用率13.3%/+0.1pct，管理费用率14.0%/-1.9pct，财务费用率2.3%/-0.5pct。

    　　奥莱表现亮眼，线上销售同比大幅增长。分业态看，2023Q1 百货营收16.93 亿元/-7.12%，毛利率+1.73pct；购物中心营收5.95 亿元/ -2.37%，毛利率-2.75pct；奥莱营收5.33 亿元/+30.55%，毛利率+3.13pct；超市营收1.18 亿元/-14.64%，毛利率-0.21pct；专业店营收3.97 亿元/+10.02%，毛利率+2.47pct；免税营收0.56 亿元，毛利率14.67%。

    　　看好有税业务复苏及免税业务增长空间，期待市内店政策落地。王府井国际免税港开业后到店客流同比大幅增长，预计远期离岛免税市占率能达到3-5%。王府井在高线城市核心优质地段拥有丰富物业资源，布局市内免税在物业方面具备先发优势，将贡献较大利润弹性。

    　　风险提示：政策落地不及预期，消费需求疲软。