事件：9 月28 日，公司公告拟与公司控股股东、实际控制人旗下属子公司上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（简称“漕总公司”）、上海临港现代物流经济发展有限公司（简称“临港物流”）发生两笔关联交易。

    　　点评：公司积极调整资源布局，持续提升核心竞争力，长期业绩有望稳步增长。

    　　积极调整资源布局，持续提升核心竞争力：公司拟以6.3 亿元的价格收购漕总公司所持有的上海漕河泾颛桥科技发展有限公司（简称“颛桥公司”）70%股权、拟以13.9 亿元的价格将持有的上海自贸区联合发展有限公司（简称“自贸联发”）94.72%股权转让给临港物流。1）颛桥公司重点围绕智能制造、生命健康、前沿科技等新兴产业构建产业生态链集聚圈，旗下核心资产是颛桥科技绿洲项目，该项目分四期开发，截至24 年3 月，项目一期工程已完工且对外出租，二、三期正在开发，四期尚未报批，22 年、23 年该项目分别实现营收3350 万元、4942万元；截至24 年3 月31 日，颛桥公司净资产账面价值6.5 亿元，评估值9.0亿元，评估增值率39.18%，公司收购对价对应PB 为1.4 倍。2）自贸联发主要负责上海洋山特殊综保区陆域部分的开发，22 年、23 年分别实现营收1.2 亿元、1.7 亿元，净利润1134 万元、1697 万元；截至24 年7 月31 日，自贸联发的净资产账面值8.9 亿元，评估值14.6 亿元，评估增值率63.68%，公司转让对价对应PB 为1.6 倍。我们认为上述交易定价公允，有助于进一步优化公司科技创新产业区域布局，聚力打造世界一流高科技产业园区，提升公司核心竞争力。

    　　24H1 收入高增长，非经常性损益短期拖累业绩：24 年上半年，公司实现营业收入29.5 亿元，同比增长41.6%，其中，房屋销售收入12.1 亿元，同比增长132.7%，园区运营服务相关收入2.7 亿元，同比增长138.0%，23 年末公司销售待结转面积38.7 万平米或陆续进入结转周期将有效支撑24 年销售收入增长，同时轻资产服务收入快速增长有效优化收入结构；公司综合毛利率为65.2%，同比下滑2.1pct，主要因房屋租赁业务毛利率同比下降4.9pct 至70.0%；归母净利润3.1亿元，同比下降43.4%，扣非归母净利润3.5 亿元，同比下降15.6%，业绩下滑主要因期内处置持有物业导致土增税支出同比增加3.3 亿、其他非流动金融资产公允价值变动亏损1.1 亿元等因素所致。公司短期业绩下滑主要因非经常性因素影响，长期来看，公司经营稳健，业绩有望随着园区布局升级而稳步增长。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑公司园区租赁业务毛利率小幅下滑及短期税金增加等因素，我们下调公司24-25 年EPS 预测为0.38 元、0.47 元（原预测为0.81元、0.94 元），新增26 年EPS 预测为0.48 元，当前股价对应24-26 年PE 为27.8、22.1、21.8 倍，公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健，维持“买入”评级。

    　　风险提示：项目销售、施工不及预期，园区出租率不及预期，产业投资亏损等。