营业收入规模收窄，归母净利同比微增，维持“买入”评级上海临港发布2023 年三季报，公司前三季度实现营收约33.14 亿元，同比下降32.66%，受到国内外经济形势以及项目结转周期的影响，公司销售收入结转同比有所减少；归母净利润约7.50 亿元，同比增长1.88%；每股收益0.30 元，同比增长3.45%。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为11.9、15.8和18.0 亿元，对应EPS 为0.47、0.63、0.71 元，当前股价对应PE 为23.1、17.4、15.3 倍，维持“买入”评级。

    　　三季度营业收入有所下降，归母净利润大幅增长公司三季度实现营业收入约12.34 亿元，同比下降21.17%；实现归母净利润约2.03 亿元，同比增长32.04%，归母净利润变动的主要原因为公司在不同阶段按节奏、有步骤地调整经营决策，持续优化租售结构，提升资产运营质量。报告期内，公司租赁面积、收入及毛利率同比稳步增长，盈利能力持续增强，经营效益稳步提升。

    　　园区业务进展迅猛，产业培育引领产出

    　　公司主动调整园区发展和产业培育策略，积极打造高端产业引领、创新动能活跃、特色产品适配、产出效益突出的卓越园区。前三季度园区物业签约销售面积6.7万方，签约销售金额13.23 亿元；物业租金收入22.81 亿元；园区服务及其他收入2.08 亿元。公司下属园区企业上半年固定资产投资总额达139.55 亿元，同比增长47.98%，园区企业营收规模超过6835.07 亿元，同比增长56.65%，园区企业纳税总额超过206 亿元，同比增长73%，园区经济活力呈现引领式复苏和高质量发展趋势。

    　　土储充裕保障未来收入，融资畅通加码成本优势公司上半年持土地储备39.8 万平方米，各类物业载体总在建面积达516.1 万方，截至三季度末在租园区房地产总面积约312.2 万方。公司1-7 月发行五笔10 亿元的超短融债券，票面利率2.31%-2.52%，融资渠道畅通，融资成本保持较低水平。

    　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。