公司三季度业绩增长较快，带动公司前三季度业绩转为同比正增长。公司在租园区房地产租金小幅上升，前三季度物业销售增长较快，单季度新开工和拿地环比表现抢眼。我们认为，决定公司发展的不是房地产的大环境，也不是产业园区行业的整体供求，而是临港新片区等区域的小环境。公司三季度也已经度过了业绩增速的低谷。考虑到公司从拿地到开工销售都在上升，我们预计未来公司有希望维持高质量增长，公司现金分红也将较为慷慨。

    　　前三季度业绩增长2%。2023 年前三季度，公司实现营收33.1 亿元，同比下降33%；毛利润21.7 亿元，同比下降17%；归母净利润7.5 亿元，同比增长2%。

    　　2023 年上半年公司归母净利润同比下降6%，三季度公司重回增长通道，单季度归母净利润同比增长32%。

    　　三季度租金和运营收入创新高。2023 年三季度，公司实现租金收入7.6 亿元，运营服务收入1 亿元，两者合计8.6 亿元，创历史新高。截至三季度末，公司在租园区房地产312 万平米，按租金收入测算三季度平均租金81.5 元/平/月，环比增长5%。强劲的租金表现说明了公司所经营的园区实体产业运行态势良好。运营稳健的可供租赁资产，本身也受益于REITs 市场的发展，长期而言公司具备盘活资产负债表的空间。

    　　销售旺盛，投资活跃。2023 年前三季度，公司实现销售金额13.7 亿元，同比增长26%；销售面积6.7 万平，同比增长10%；销售均价20,480 元/平。公司2023 年前三季度销售商品、提供劳务的现金流入47 亿元，同比增长39%，增速明显高于一般地产公司。公司期末合同负债和预收款项总计达到37.5 亿元，为历史新高。公司积极拿地和开工，2023 年第三季度，公司公告新开工面积36.7万平，新增土储31.4 万平，根据中指数据，新增土储规划建面88.3 万平，楼面价6,055 元/平。我们认为，决定公司发展的不是房地产的大环境，而是临港新片区等区域的小环境。活跃的投资活动，为公司日后的盈利增长奠定了基础。

    　　转让氢能公司，拟受让基金份额。2023 年10 月27 日，公司公告拟将持有的上海临港氢能产业发展有限公司（简称“氢能公司”）50%股权以30,063 万元的价格转让给临港集团。同时，公司拟受让氢能公司持有的上海临港新片区氢能私募投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“基金”）份额，并围绕绿色低碳产业构建新能源全产业链，以产业投资的方式，伴随新能源企业共同发展，加速从“房东”向“股东”的角色转变。我们认为，这一交易有望减少公司未来一段时间的功能配套投入，减少未成熟片区的资本化开支，同时增加分享新产业发展的红利，改善公司的盈利能力。

    　　风险因素：公司部分园区尚未达到成熟期，租金表现波动风险；公司围绕园区产业的部分基金投资和投资可能出现损失的风险。

    　　盈利预测、估值与评级：公司聚焦产业发展，深耕核心片区，租金表现稳定，销售增长强劲。公司三季度也已经度过了业绩增速的低谷。考虑到公司从拿地到开工销售都在上升，我们预计未来公司有希望维持高质量增长，现金分红也将较为慷慨。我们维持公司2023/24/25 年0.65/0.69/0.76 元/股的EPS 预测，参考C-REITs 市场的现金分派水平和估值水平、公司全资子公司（高科技园公司）引入战投估值和可比公司（张江高科）PE 估值，用三种估值方式对公司进行估值，维持公司2023 年421 亿元的目标市值，对应17 元/股的目标价，维持公司“买入”评级。