临港新片区和张江等园区虽然产业布局各有侧重（《张江数据要素产业集聚区建设三年行动方案》，《关于促进张江科学城科技创新和产业融资发展规划土地管理试点意见》等），但互相促进，推动长三角区域经济高质量发展。

    　　但从产业经济基本盘来说，在上海乃至长三角形成完整且开放的产业集群，对临港、张江等产业经济高地都有互相促进的意义。从政策角度来说，不同园区推出的在产业用地，基础设施建设，金融支持，开放创新的新做法，都有可能在其他适合的园区推广复制。

    　　事件：2023 年9 月5 日，临港新片区管理委员会会同上海市商务委员会发布《关于支持临港新片区深化高水平制度型开放推动服务贸易创新发展的实施方案》（以下简称“方案”），放宽临港新片区服务贸易市场准入限制，推动核心产业与服务贸易联动发展，建设以数字贸易、新兴金融、航运服务、技术贸易为代表的开放型服务贸易体系。方案提出，到2025 年临港新片区服务贸易规模实现跨越式创新发展，服务贸易进出口总额五年累计达2000 亿元，其中跨境数字贸易额年均增长10%。

    　　临港新片区深化高水平制度型开放，打造产业新高地。方案主要聚焦三个方向。

    　　1）打造上海数字贸易国际枢纽港临港示范区，既要直接加强数字基础设施建设，促进数据安全有序流动；也要数据产业服务角度出发，推动上海数据交易所等数据要素产业发展，推进数字贸易发展。2）深化服务贸易重点领域创新发展，在跨境金融、国际航运、技术贸易、商文体旅、教育医疗5 个方面提出相关创新发展方向。3）打造全方位服务贸易促进体系，主要聚焦加强国际交流合作、丰富空间载体、提升资金流动便利等8 个方面。临港新片区和张江等园区虽然产业布局各有侧重（详见《张江数据要素产业集聚区建设三年行动方案》，《关于促进张江科学城科技创新和产业融资发展规划土地管理试点意见》等），但互相促进，推动长三角区域经济高质量发展。但从产业经济基本盘来说，在上海乃至长三角形成完整且开放的产业集群，对临港、张江等产业经济高地都有互相促进的意义。从政策角度来说，不同园区推出的在产业用地，基础设施建设，金融支持，开放创新的新做法，都有可能在其他适合的园区推广复制。

    　　公司深耕临港新片区，园区内企业成长速度显著超过园区租金增长速度，显示了园区公司的巨大成长潜力。公司持续深耕临港新片区，持有位于滴水湖金融湾、洋山特殊综保区、信息飞鱼等区域的资产。公司在推进服务贸易、跨境金融产业发展、推动数据跨境直连，数字经济产业聚集方面持续发力，促成园区内企业高质量发展。2023 年上半年，公司顺应临港新片区规划，持续推进新片区产业发展，公司公告园区内企业固定资产投资总额同比增长48%，营收规模同比增长57%，纳税总额同比增长73%。公司公告2023 年上半年租金双位数增长，公司所服务和孵化的企业收入更是持续高速增长，这充分体现了在产业集聚趋势形成之后，公司旺盛的生命力。

    　　持续获取土地资源，预计开发建设再次迎来热潮。2023 年9 月8 日，公司公告竞得闵行区浦江镇MHPO-1306 单元D1-14 地块，项目为工业用地，占地面积9 万平，规划建筑面积21 万平。这是继公司在金融湾区域获得资源之后短时期内继续拿地。2023 年上半年之前，公司存在一个从拿地到开工相对低潮的时期，并可能影响其短期的可销售资源。我们认为，公司开发建设将再次迎来增长窗口。

    　　风险因素：公司部分园区尚未达到成熟期，租金表现波动风险；公司围绕园区产业的部分基金投资和投资可能出现损失的风险；政策落地存在一定不确定性　　的风险。

    　　盈利预测、估值与评级：2023 年上半年，公司运营的产业园区内企业持续取得突破。我们认为，公司是真正具备优秀产业服务能力、潜心服务实体经济的园区开发企业。随着临港新片区的规划政策进一步加码，公司作为园区载体的开发商和产业服务商，将持续推动重点产业有序落地，促进新片区快速发展。公司自身作为新片区内重要的园区物业的销售方和出租方，也将持续受益于各类支持上海五大新城发展的新政策落地。我们维持公司2023/24/25 年0.65/0.69/0.76 元的EPS 预测，参考C-REITs 市场的现金分派水平和估值水平、公司全资子公司引战估值和可比公司PE 估值，三种估值方式对公司进行估值，维持公司2023 年421 亿元的目标市值，对应17 元/股的目标价，维持公司“买入”评级。