事件：公司发布2023 年中报。23 年上半年，公司实现营业收入20.8 亿元，同比减少38.0%，归母净利润5.5 亿元，同比减少6.1%。

    　　点评：销售结算节奏波动，租赁收入稳步增长，销售有待提升，财务保持稳健。

    　　销售结算节奏波动，租赁收入稳步增长：23 年H1，公司实现营业收入20.8 亿元，其中房屋销售收入同比减少73.3%至5.2 亿元，因公司销售规模较小，销售收入容易受项目结算周期影响而产生波动；房屋租赁收入14.5 亿元，同比稳步增长12.5%，在总营收中占比69.7%，20-22 年租赁收入平均占比为39%，是公司长期业绩实现稳健增长的重要压舱石；综合毛利率为67.3%，同比提升10.4pct，其中房屋销售和房屋租赁的毛利率分别为54.9%、74.9%，较22 年末分别提升13.5pct、2.3pct，经营效益较好；归母净利率为26.3%，较22 年末提升9.5pct，主要因上半年权益工具投资贡献正收益、政府补助增加等影响。

    　　销售有待提升，施工进度良好：23 年H1，公司新签销售额9.0 亿元，同比-5.2%，增速有待提升，销售均价2.3 万元/平米，同比增长28.8%，核心物业销售有望提升未来毛利率；新开工面积2.2 万平米，竣工面积48.2 万平米，施工进度保持良好，全年结算进度有保障。

    　　战略发展空间充足，积极拓展上海域外布局：截至23 年上半年末，公司待开发土储39.8 万平米，总在建面积516.1 万平米，公司在上海“五个新城”及城市未来发展重点板块持续深耕，战略空间资源充足，同时，公司积极拓展上海域外园区布局，23 年上半年在常熟落地常熟绿洲芯城等，逐步扩大发展空间。

    　　园区经济活力强，创造稳定营收环境：23 年H1，公司下属园区企业营收规模超6835 亿元，同比增长 56.7%，园区企业纳税总额超206 亿元，同比增长73%，园区经济活力复苏明显，有利于公司稳定出租率，提升服务收入，落地产业投资。

    　　财务稳健，资产负债表小幅扩张：截至2023 年上半年末，公司资产负债率为61.98%，同比提升5.64pct；货币资金74.6 亿元，同比增长32.2%；长短期债务（不含超短融）合计约增长34.2%；经营与筹资现金流扩张明显，经营积极。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑公司销售业务增速下滑等因素，我们下调公司23-25年EPS 预测分别为0.70 元（下调9.3%）、0.81 元（下调21.1%）、0.94 元（下调27.0%），当前股价对应23-25 年PE 为16.8、14.4、12.4 倍，公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健，维持“买入”评级。

    　　风险提示：项目销售、施工不及预期，园区出租率不及预期，产业投资亏损等。