事件：公司发布2022 年年报。22 年，公司实现营业收入60.0 亿元，同比减少4.6%，归母净利润10.1 亿元，同比减少33.0%。

    　　点评：销售结算承压拖累业绩，优质园区运营稳健，新开工加速，资金回笼高效。

    　　销售结算承压，租赁稳健增长：22 年，公司实现营收60.0 亿元，其中房屋销售、房屋租赁分别实现收入33.1 亿元、24.3 亿元，同比分别为-10.8%、+8.8%，销售收入下滑主要受22 年结算结构影响，结算单价有所下滑，租赁收入保持稳健增长；公司综合毛利率为54.7%，同比降低5.2pct，归母净利润10.1 亿元，同比减少33.0%，归母净利率为16.8%，同比降低7.7pct，盈利下滑主要原因：1）销售结算收入减少，且低毛利项目集中结算，结算毛利率同比下滑13.8pct；2）金融工具持有期间的投资收益同比减少3.2 亿元，主要为产业投资收到的基金分红同比减少；3）结算项目权益结构变动等；公司扣非归母净利润为11.5 亿元，同比减少25.9%，好于归母净利润的同比表现，核心经营能力相对稳健。

    　　扩充优质园区，新开工加速：22 年，公司新增土地储备18.8 万平米，新开工184.6 万平米，同比大幅增长185.3%，实现数字江海首期、滴水湖金融湾二期、大飞机研创中心等重点项目开工。截至22 年末，公司各类物业载体总在建面积达 562.1 万平方米，同比增加94.6%，总在租面积301.6 万平米，同比增长14.6%，在建规模大幅提升，为业绩提升积蓄力量、奠定基础。

    　　核心园区租金稳定，品牌价值凸显：22 年，公司整体出租房地产的月平均租金为67.2 元/㎡/月，同比降低5.1%，其中漕河泾园区和浦江园区月平均租金分别同比增长3.1%、11.7%，租金稳中有升，其余园区月平均租金同比存在不同程度下滑，受疫情与减租影响明显，疫后恢复弹性较大。

    　　资金高效回笼，财务杠杆适度：截至22 年末，公司合同负债余额30.5 亿元，同比增长88.5%，经营性现金净流入6.3 亿元，同比增加25 亿元（经重列），经营效率提升明显；期末融资总额224.3 亿元，同比增长26.5%，平均融资成本3.30%，同比降低39bp，资产负债率59%，融资渠道畅通，资金成本持续优化。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑公司销售业务结算增速和毛利率下滑，下调公司23-24 年EPS 预测分别为0.77 元（下调12.7%）、1.03 元（下调12.2%），新增公司25 年EPS 预测为1.29 元，当前股价对应23-25 年PE 为16.4、12.2、9.7 倍，公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健，维持“买入”评级。

    　　风险提示：项目销售、结算不及预期，园区出租率不及预期，产业投资亏损等。