事件：2022 年10 月27 日，公司发布22 年三季报。22 年前三季度公司实现营业收入49.2 亿元，同比增长2.63%；扣非归母净利润8.7 亿元，同比减少34.1%。

    　　点评：Q3 营收结算提速，盈利短期下滑，租赁业务发展向好，销售承压明显。

    　　营收结算提速，非经常性因素困扰盈利：22 年Q3，公司实现营收15.6 亿元，同比增长13.85%；归母净利润1.6 亿元，同比减少53.5%；毛利率为44.0%，显著低于历史平均水平。Q3 公司加快复工节奏，营收结算提速明显，盈利表现阶段性下滑。22 年前三季度，公司实现营收49.2 亿元，同比增长2.63%；归母净利润7.8 亿元，同比减少42.6%，盈利下滑显著的主要原因包括：1）受疫情影响，上半年开工及竣工进度搁置，影响产品销售与结算进度；2）由于交付的研发办公、标准厂房等产品价值量较大，低毛利产品阶段性大量交付容易对业绩产生脉冲式影响；3）产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比大幅减少；4）为园区内企业提供减租支持。公司作为上海园区开发龙头之一，园区销售与租赁业务保持较高毛利，丰富的园区资源为业绩增长提供保障，产业投资赛道长期将释放价值，剔除短期非经常性因素影响，公司经营保持稳健。

    　　租赁规模扩大，销售业务承压：22 年Q3，公司实现租金收入5.5 亿元，同比减少7.2%，主要受减租影响。截至22 年三季度末，公司在租房产总面积292.2万平米，同比增长13.9%。22 年前三季度，公司累计实现租金收入18.4 亿元，同比增长13.2%；月每平米租金为69.8 元，在减租影响下同比仅下降0.6%。

    　　同时，公司前三季度已公告的园区销售额10.9 亿元，销售压力较大。总体上，公司园区租赁业务发展稳健，产品溢价率较高，扣除减租影响后产品月租金单价依然保持高水平，待疫情影响消退，租赁和销售业务将恢复贡献更多业绩。

    　　融资渠道畅通，财务运营稳健：截至22 年三季报发布日，公司年内已发行8 期超短融资券，平均票面利率在2%以内，资金充沛。截至22 年Q3，公司在手货币资金43.6 亿元，同比增长44.5%；资产负债率61.3%，有息负债规模可控，经营管控稳健。

    　　盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健。考虑公司公允价值变动损益波动与投资收益减少等因素，我们下调公司22-24 年EPS 预测分别为0.65/0.88/1.17 元（分别下调13.9%、4.2%、0.6%），当前股价对应22-24 年PE 为18.3/13.5/10.1倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：竣工、销售与租赁不及预期，产业投资亏损，疫情反复超预期等风险。