事件：2022 年8 月29 日，公司发布2022 年半年度报告。22 年H1，公司实现营收33.5 亿元，同比减少1.9%；归母净利润6.1 亿元，同比减少38.7%。

    点评：疫情冲击收入结算进度，毛利率下滑与产业投资收益减少致短期盈利承压，园区综合开发与运营能力加强，资金充裕，经营稳健兼顾国企责任。

    营收小幅下滑，盈利短期承压。22 年H1，公司实现营收33.5 亿元，同比减少1.9%，其中园区销售收入19.5 亿元，同比减少11.5%，园区租赁业务收入12.9亿元，同比增长24.9%，园区销售与园区配比约1.5 倍，收入结构合理稳定。22年H1 公司综合毛利率56.9%，较21 年H1 下降1.1pct，其中园区销售业务毛利率较21 年H1 下降6.8pct 至45%，园区租赁业务毛利率较21 年H1 提升3.4pct 至77%，保持较好表现。22 年H1 盈利承压原因主要如下：1）受疫情影响，22 年H1 公司累计竣工4.4 万平米，较21 年H1 减少81.7%，拖累结算进度；2）园区销售毛利率下滑，主要系结算产品结构变动影响；3）产业投资分红、金融工具公允价值变动收益分别较21 年H1 减少2.13 亿元、2.34亿元。我们认为以上为非经常性扰动因素，不影响公司长期发展，22 年H2公司聚力复工，营收增速有望提高，展望未来，业绩提升空间依然广阔。同时，22 年H1 公司为园区内小微企业减免租金，截至22 年H1 期末预收租金同比减少43.7%至2.2 亿元，稳健经营兼顾国企责任，提升园区客户粘性。

    土储充足，深耕临港新片区强化竞争力。22 年H1，公司新增土储12.3 万平米，截至22 年H1 期末，全口径待开发土地面积60.6 万平米，各类物业总在建面积284.6 万平米，未来可租售资源供应充足。公司持续投入临港新片区的人工智能、航空航天、氢能源等重点领域相关园区的开发，加强在临港新片区的竞争力，未来2-3 年内临港新片区将逐步兑现开发业绩，助力公司盈利。

    财务稳健，低成本融渠道畅通。截至22 年H1 期末，公司在手货币资金38 亿，较21 年末提升19.4%；流动比率自21 年末的1.58 倍提升至1.65 倍，资产负债率为60.7%。公司22 年H1 发行的公司债、短期融资券评级均为AAA 级，利率介于2.65%~3.5%区间。整体上公司财务稳健，流动性充裕，融资渠道畅通。

    盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，业绩增长空间广阔。我们维持公司22-24 年归母净利润预测分别为19.0/23.2/29.8 亿元，当前股价对应22-24 年PE 为16.8/13.8/10.7倍，维持“买入”评级。

    风险提示：开工与竣工不及预期，销售与租赁不及预期，疫情反复超预期等风险。