上海市园区开发龙头，优质资产丰富，具品牌和管理优势。上海临港是上海市国资委下属的临港集团旗下专业从事产业载体开发的国有控股上市公司，公司旗下管理着漕河泾园区、松江园区、康桥园区、南桥园区、浦江园区和金山园区等核心资产，2021 年末总在租面积263.1 万平方米，总在建面积288.8 万平米，均位于国家战略发展和上海市重点发展区域及中外环产业金腰带，区位优势显著，园区品牌影响力大。

    国家战略的领头践行者，具有政策资源禀赋。上海临港坚持围绕上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化国家发展战略开展业务布局，重点深耕临港新片区，截至21 年末约53.3%待开发土地分布在临港新片区大飞机航空产业园。临港集团被上海国资委确定为功能保障类企业、临港新片区开发建设的主力军，在临港新片区产业建设过程中能得到政府资源的支持，助力公司加快开发速度、节约开发成本、便捷招商引资等。

    业务增速快，盈利水平高，收入结构优化。2017-2021 年，公司营业收入从20.7亿增长到62.7 亿，四年复合增长率达32%；归母净利润从4.1 亿增长到15.4亿，四年复合增长率39%，增长速度较快。公司毛利率长期保持在50%以上，归母净利率近三年平均值达31.5%，盈利水平较高。2019-2021 年租售业务配比约4：6，较2017-2018 年的表现（约1：9）更均衡，经营发展更加稳健均衡。

    财务状况稳健，具低成本融资优势。2021 年末公司剔除预收账款后的资产负债率57.7%，低于70%的水平；净负债率73.7%，保持低于1 的水平；权益乘数2.47，整体上财务状况稳健，财务杠杆水平较低。公司主体信用评级为AAA 级，近四年平均融资利率从5.1%下降到3.7%，融资渠道畅通，有助于持续降低开发成本、提升拿地补货的能力。

    盈利预测、估值与评级：目标价17.33 元，首次覆盖给予“买入”评级预测公司2022-2024 年的营业收入为77.3/96.0/118.1 亿元，营收增速分别为23.3%、24.2%、23.0%；归母净利润分别为19.0/23.2/29.8 亿元，分别同比增长24.0%、21.8%、28.5%。根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为17.33元/股；根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为18.00 元/股。综合绝对估值法与相对估值法，根据审慎性原则，我们给予公司目标价17.33 元/股。鉴于公司在上海产业园业内的丰富经验与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，享有政策优势，业绩增长空间广阔，首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示：国内新冠疫情反复影响开工、市场拓展效果不及预期、不动产价格下滑、产业投资对象经营表现不佳。