临港集团下属唯一上市平台，政策、招商引资等方面的天然优势。公司体内的松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区（洋山）陆域部分均位于上海市城市发展的重点板块，能够享受“双特”机制、科技创新中心重要承载区、产业引导基金、人才引进、推进国有经济布局优化和结构调整等各方面的政策聚焦及支持。集团资源丰富，在临港集团“区区合作、品牌联动”和“走出去”结合的拓展模式之下，公司作为集团旗下的园区运营专业公司，未来运营管理更多成熟优质园区资产值得期待。

    　　 强园区运营管理能力。在疫情影响下，公司积极应对，将管理服务体系线上化、精细化，同时设立“上海临港同舟共济新冠病毒防控专项资金”，积极支持公司下属园区内企业抗击新冠肺炎疫情。截至2020 年末，公司总可租售面积超过560 万平米，主要资产模拟平均出租率超过70%。公司同样注重综合配套服务能力的培养，在优质物业产品的基础上，致力于为园区内企业和人才发展营造更加完善的软硬件配套服务环境。

    　　 高品牌美誉度及市场认可度。公司以“国家亟需、战略必需”为园区产业发展导向，注重引进一系列关键重要领域的突破性高新项目，逐步打造了“临港”、“漕河泾”、“科技绿洲”等品牌。2021 年一季度，漕河泾园区在上海的产业园区中具备最高的平均租金达到4.96 元/平米/天，园区空置率为18.6%，出租率及平均租金的出色表现也从市场层面印证了公司的高品牌美誉度。同时，公司注重开发新生态，打造“科创+文旅”融合的创新品牌，推出“G60 工业互联体验之旅”、“零食博物馆之旅”等项目，也有较好的市场反响。

    　　 土地储备资源丰富，大力发展临港新片区。截至2020 年末，公司实现销售金额约22.4 亿元，销售面积约9.7 万平米，待开发土地总规划建面达60 万平米（剔除合作方应占开发面积），约为同报告期内签约销售面积的6 倍，土地资源较为丰富。2021 年以来，公司通过招拍挂形式新获取了三块位于自贸区临港新片区的土地，合计面积达47.7 万平米。

    　　 融资成本优势明显，产业投资收益值得期待。公司为“绿档”企业，融资渠道畅通，平均融资成本2020 年仅为4.05%。公司坚持“一体两翼”发展布局，以园区开发为主体，以产业投资、配套服务为辅，这意味着，公司不仅能获得产业集聚的空间运营收入，还可以获得参与产业孵化和赋能的回报。公司通过统筹方式进行投资项目管理，逐步向投管协同转型，近年产业投资能力持续提升，在市场机遇及政策支持下，未来产业投资收益值得期待。

    　　 风险因素：宏观经济增速下行；疫情超预期反复；房地产信用风险持续蔓延导致系统性风险等事件；对公司租赁及销售业务造成影响的风险；园区资产所在区域供给超预期上行带来租金及出租率压力的风险。

    　　 投资建议：公司是上海市国资委下属唯一产业园区投资企业，在政策、招商引资、融资等方面具备天然优势。公司已打造较强园区运营管理能力，高品牌美誉度及市场认可度，在丰富资源、政策红利和市场机遇下，自我造血能力有望进一步加强。我们给予公司2021/22/23 年EPS 预测0.67/0.84/0.96 元，参考可比公司估值并给予公司一定的估值溢价，给予2022 年22 倍PE，对应目标价18.50 元，首次覆盖，给予“买入”评级。