投资要点：

    　　事件。公司公布2016年年报。报告期内，公司实现营业收入18.0亿元，同比增加99.7%；归属于上市公司股东的净利润4.03亿元，同比增加68.5%；实现基本每股收益0.40元（全面摊薄每股收益0.36元）。

    　　2016年，受租售增加推动，公司营收大增99.7%；同时租赁毛利率较低使得公司净利润增幅缩窄至68.5%。2016年，公司共新增出租面积22,832 平米，出售面积170,239 平米。截至2016年底，公司总在租面积34.5万平。2016年，浦江园区为公司贡献了22.34万平土地储备。

    　　盈利能力保持增长。公司每股收益下滑的主要原因主要来自16年注入优质资产带来股本增厚。从归母净利润这一真实盈利能力看，企业保持较好增长水平。此外，公司当期未能有效分红的主要原因在于弥补重组前原企业亏损。

    　　截至2016年底，公司持有待开发土地面积约36.67万平。2016年，公司当年竣工面积0.8万平；新开工面积约83万平；续建面积约40.1万平。全年总施工面积124万平，实际完成投资额10.3亿元。2016年，公司对外股权投资共计2540万元。

    　　2016年5月，公司发布了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》。我们认为，通过本次资产重组，首先，公司拟注入浦江高科技园二级开发业务资产，由此公司的盈利能力将进一步增强。其次，本次交易将有利于进一步减少临港集团与上市公司的潜在同业竞争。第三，为了解决同业竞争问题，临港集团后期的临港产业区、漕河泾园区等产业地产开发和运营资产仍有进一步注入的可能性

    　　投资建议。定增注入浦江高科技园区和双创园区开发和运营业务资产，受益自贸区和迪斯尼建设，“增持”评级。公司是以园区开发与经营、园区服务为核心业务，涵盖战略性新兴产业及生产性服务业基地、高科技民营制造企业基地、国际创造力中心、国际现代化物流服务中心的大型园区类投资控股公司。公司涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区（洋山）陆域部分。目前，公司已完工、在建及拟开发项目权益总建面182万平。

    　　我们预计公司2017-2018年EPS 分别0.45元和0.61元。考虑到临港集团未来仍有资产注入的预期，且处于大张江范围内，我们给予公司2017年55 倍PE，对应未来6 个月24.8元目标价，给予“增持”评级。

    　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。