投资要点

    　　上海市唯一国资委直属的园区开发运营龙头。临港集团是上海市国资委下属的唯一一家产业园区投资集团，公司是其下属上市平台，2015 年通过借壳自仪股份成功上市。当前大股东已经注入的资产主要包括松江园区、南桥园区、康桥园区以及自贸区（洋山港）陆域部分，土地资源非常丰富。

    　　公司2015 年实现营业收入9.01 亿元，同比增长7.38%；实现归属母公司净利润2.39 亿元，同比增长102.4%；上市时，公司承诺注入资产2015 年、2016 年和2017 年合计实现扣非归母净利润不低于7.7 亿元。我们认为，公司是一家起点高、土储广、潜力足的园区开发运营企业。

    　　园区土地储备丰裕，充分受益上海区位。公司体内的松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区（洋山）陆域部分均位于上海市未来城市发展的重点板块，是上海建设“全球科技创新中心”和“自贸区”战略的重要载体，各园区充分受益迪士尼、自贸区等区位优势。目前松江、康桥和南桥园区合计规划面积9642 亩，已开发1408 亩，自贸区（洋山港）陆域部分规划面积6.8 平方公里，已开发2.86 平方公里，升值潜力巨大。

    　　注入浦江园区履行承诺，集团资产证券化再启程。2016 年6 月，公司公告拟以14.07 元/股的价格，向浦江公司发行股份购买资产，同时引入7 名战略投资者，募集配套资金约15 亿元。浦江园区是集团核心资产，产业包括电子信息、生物医药、节能环保等，2015 年实现营收和归母净利润分别为7.04 亿元和0.96 亿元。集团此次注入浦江园区属履行上市承诺，其他承诺注入资产包括漕河泾（五年内）和桃浦智慧城、盐城、海宁（三年内），后续进程仍然值得期待。

    　　政策品牌双红利，产业集群促发展。我们认为，公司的经营优势在于依托政策、打造品牌和集聚产业三大方面。1）临港集团直属市国资委，具备享受政策红利的天然优势，往往能够在招商环节占得先机；2）以漕河泾为代表的园区运营历史长，配套服务好，凭借大量500 强企业入驻成功打造品牌美誉度，使公司具备走出去的外延能力；3）集团旗下临港、漕河泾、自贸区等多个品牌产品之间并非相互竞争的关系，而是相互支撑，构成了层次分明的空间载体，具备更强的承接力。同时公司通过引入产业龙头公司和相关核心资源，双管齐下打造产业集群，最终实现园区发展的良性循环。

    　　风险因素。资产注入方案不能完成实施；现有园区开发和结算进度不及预期；经济增速下滑拖累实业，公司租赁业务下滑的风险等。

    　　盈利预测、估值及投资评级。公司是上海市规格高、禀赋好、能力强的园区运营龙头，具备较强的品牌效应和产业集聚，也将受益于迪士尼、自贸区等政策红利。我们预测公司2016-2018 年EPS 分别为0.27/0.38/0.45 元（按增发完成后股本摊薄）。公司有明确资产注入预期（且漕河泾盈利能力较现有资产更强），参考可比公司2017 年49 倍平均估值水平，我们给予公司目标价18.42 元，对应2017 年49 倍PE，首次覆盖给予“增持”评级。