核心观点

    　　控股股东是上海唯一市属产业园区企业集团，公司盈利增长稳健。公司控股股东临港集团为上海国资委下属唯一园区企业集团，旗下园区遍布上海。目前上市公司主要持有集团旗下四大园区，分别为松江园区、康桥园区、南桥园区以及自贸区洋山港（陆域）部分。四大园区区位优势显著、土地储备丰富，有利于保障公司实现稳健的销售及租赁收益，我们预计公司在现有的招商力度下，2016-2018 年归母净利润增速将分别达到11.2%、16.8%、21.3%。

    　　公司管理层园区管理经验丰富、招商能力卓越，集团园区运营模式国内领先。临港集团及上市公司管理层主要来自漕河泾，具备丰富的园区管理经验和卓越的招商能力。从上市公司收入结构上看，管理层卓越的经营能力已经有所体现：截至2015 年年末，上市公司园区衍生服务收入（非房地产业务收入）占比已达8%，并且1.7 亿的预收款项中，预收综合服务费占比高达60%，对公司未来服务费收入的持续增长形成有力支撑。

    　　拟注入浦江园区核心物业，后续集团资产注入计划值得期待。公司在上市之初明确公告，将在未来3-5 年内将集团相关资产注入上市公司，近期公司公告拟以发行股份形式收购集团浦江园区核心物业，交易金额为16.5 亿，对应静态市盈率仅17 倍，远低于可比上市园区平均61 倍的市盈率。公司此次公告收购浦江园区已迈出集团注资承诺的第一步，集团上市平台体外仍有接近80%的资产待注入，我们看好公司未来通过外延并购实现快速发展。

    　　财务预测与投资建议

    　　首次覆盖给予增持评级，目标价18.30 元。我们预计公司2016-2018 年EPS分别为0.30/0.35/0.42 元，可比公司2016 年平均估值为61X，给予公司61X估值，对应目标价18.30 元。首次覆盖给予增持评级。

    　　风险提示

    　　1）重组预案能否通过仍存在不确定性。2）部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。3）上海科创中心建设进展低于预期。