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新湖创业(600840)机构评级研报股票分析报告

 
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房地产行业投资价值报告:短期困难不改长期向上趋势

http://www.chaguwang.cn  机构:渤海证券股份有限公司  2005-11-01  查股网机构评级研报

1.04年初针对宏观经济和行业自身存在的问题,政府开始了对房地产行业的一系列调控,调控手段由行政、金融、最后过渡到税收,调控层面也由供给转向需求,虽然房地产投资规模和房价上升过快势头明显受到抑制,但由于最初忽视了房价这个调控的核心指标,政策试错周期较长,延误了调控房价时机,高高在上的房价使市场陷入观望的对峙期。

    2.调控时机的延误,给市场留下的负面影响明显,投资购房者退出,正常消费者不能对高房价形成有效需求,开发商虽然资金链紧张但不愿采取主动降价的销售策略,市场供求双方形成僵持,商品房销售面积和销售金额下降,其中销售金额增长率高于销售面积增长率,表明单位面积的房地产价格与去年同期相比仍处于高位。销售放缓明显影响上市公司的现金流状况,不能拓展融资渠道和适应市场环境的公司最终被淘汰,行业整合进程加速。

    3.调控之下的房地产行业可谓从一极端走向另一极端,行业的不景气也为人民币升值创造了条件,而人民币的升值也为行业的转暖起到正面刺激作用,所以单纯从房地产行业而言升值的时机比较恰当。升值后,国外多家基金进入中国房地产市场,但参与的层面主要为供给,即通过对国内房地产公司的资金支持获取房地产产品的权益,而通过购买房产并持有以获取长期收益的方式很少,资本结盟只是帮助开发商度过了资金链的难关,但最终市场的繁荣一定需要有效需求的支撑,所以汇率升值的正面影响作用还要看国外资本是否进入需求层面,对行业产生拉动作用。

    4.国家前期的调控手段侧重于供给层面,严格控制出让土地数量,土地购置面积和开发面积增幅下降明显,在05年甚至出现了负增长,作为行业的先行指标,可供开发资源的减少预示未来房地产产品供给下降,所以未来房价大幅下跌的基础并不存在。

    5.在发展中国家的现代化进程中,城市化和现代化的步伐是同步的,城市经济的发展,实际上就意味着房地产业的发展。专家预测到2020年,中国城市化水平将提高到55%,城镇人口将达到7亿以上,按人均需住房20平方米计算,仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上,住宅市场的潜在需求巨大,在合适的政策环境中,潜在的需求必将转化为现实的市场需求,推动房地产业的发展。此外我国人均GDP已经超过1000美元,根据国际经验,在此收入水平上住宅市场处于加速发展阶段,可支配收入的增长将带来改善住房需求的增加,从而促进房地产市场的发展,行业长期向上的趋势毋庸置疑。

    6.市场何时能够走出观望是影响上市公司业绩的主导因素,而对观望期何时能够结束的判断从两方面入手,一是对调控政策的稳定预期,在投资规模和房价都明显收到抑制的情况下,继续出台调控政策的可能性微乎其微,相反,考虑到房地产行业对整体国民经济的重要影响作用,政府通过舆论来稳定消费者预期的可能性更大,从这一角度而言市场已经具备了走出观望的条件;二是形成消费者的有效需求,而有效需求的分析决不能笼统地从全国范围入手,各地区市场有自身特点,前期涨幅过高的城市,房价应当理性回调,降到购房者具有支付能力的价格才能启动消费,涨幅不大的市场则发生平稳过渡的可能性较大,从时间上来判断,预计随05年和06年上半年房价数据出台,房价如果保持平稳,消费者预期将明确,市场将走出观望期,而前期涨幅过高地区观望期的结束将根据房价回调的程度。

    7.对上市公司的选择建议采取两种思路,一是目前行业内龙头公司普遍存在下半年增长放缓的业绩风险,建议观望,随着05年年报的披露结束,业绩风险得到释放和市场对峙的结束,这些优质公司的投资价值将凸现,此类公司建议关注万科、金地集团、招商地产、华侨城,二是由于项目竣工结算周期,一些业绩同比有较大增长,而又具备一定可持续发展能力的公司,建议关注亿城股份、新湖创业。

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