结论与建议：

    　　年初以来消费热度略显低迷，上半年公司百货、购物中心、超市等业态收入同比均有下降。公司一方面发行REITs 以实现轻重并举的开发模式，另一方面加快零售终端转型升级。此外，9 月25 日上海发布餐饮、住宿等领域消费券，有望助力公司经营修复，对此我们给予公司“买进”的投资建议。

    　　国内消费活力不足，公司收入有所承压：从消费数据看，1-8 月上海社零总额为1.2 万亿元，YOY-3.3%，其中，批发零售业、住宿餐饮业同比分别下降3.1%、4.7%。由于居民消费活力不足，公司营收承压，上半年仅奥莱收入同比实现持平，其余业态如百货、购物中心、大型综合超市、超级市场、便利店业态收入同比分别下降6.8%、5.1%、11.1%、4.8%、7.9%。

    　　公司轻重并举发展优势业态：面对当前消费局势，公司坚持轻重并举发展优势业态，在关注机遇型优质地块的同时，推动百联存量物业转型。

    　　一方面，公司加快零售终端转型升级，重点推进淮海中路、南京东路、陆家嘴、徐家汇等核心商圈的更新调整，打造百联股份服务品牌。另一方面，公司推进盘活存量资产及轻重资产分离的发展规划，8 月华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金成功上市。该REITs 以又一城购物中心作为基础设施，成功打造商业不动产的“投、融、建、管、退”闭环。

    　　上海发放消费券，将促进公司百货等业态收入增长：9 月25 日上海市政府决议发放总额为5 亿元的“乐·上海”服务消费券，其中餐饮、住宿、电影、体育等四个领域分别发放3.6、0.9、0.45、0.27 亿元，鼓励在上海的各类商家积极参与。结合国庆节、进博会、岁末等时段重点，我们认为消费券的发放将助力商家抓住消费旺季扩大销售额。公司作为华东零售行业龙头，上海核心商圈资源丰富，旗下百货、购物中心等门店涵盖餐饮、电影等多种消费场景，有望充分受益于本轮消费券发放，公司相关收入也将有所增长。

    　　盈利预测及投资建议：由于8 月REITs 上市，公司当期投资收益大幅增长，预计2024 年实现净利润15 亿元，EPS 为0.8 元。若剔除上述影响，预计2024-2026 年分别实现净利润3、4、5 亿元，yoy 分别为-17%、+31%、+15%，EPS 为0.2、0.3 元、0.3 元，当前A 股价对应PE 分别为45 倍、33 倍、29 倍，考虑到上海市消费券对公司业绩的推动，我们给予公司“买进”的投资建议。

    　　风险提示：市场竞争加剧风险、需求持续低迷、转型升级不及预期