受消费环境影响，公司业绩持续承压。上半年公司实现营收151.73 亿/yoy-7.17% ； 归母净利2.74 亿/yoy-17.58% ； 扣非归母净利2.01 亿/yoy-29.22%。单Q2 公司实现营业收入63.44 亿/yoy-7.32%；归母净利0.82亿/yoy-29.50%。其中上半年非流动资产处置收益8579 万，同比提升244.41%，主要由于公司处置使用权资产收益增加。

    分业态看，奥特莱斯相对坚挺，超市业态亏幅有所收窄。百货和购物中心受整体线下消费疲软影响，业绩持续承压，百货/购物中心上半年收入同比分别下滑8.43%/5.14%,奥特莱斯表现相对坚挺，上半年收入同比持平。联华超市上半年实现营收118.69 亿/yoy-8.07%，净利润亏损2543 万，去年同期亏损6732 万，幅度有所收窄。专业连锁上半年实现收入3.93 亿/yoy-8.25%。

    毛利率受各业态影响有所下滑，费用率基本保持稳定。2024Q2 年公司毛利率/净利率分别同比-1.84/+0.43ct，各业态毛利率均有下滑带动公司整体毛利率下滑较多，净利率提升主要是旗下联营合营企业投资亏损有所收窄以及非流动资产处置收益增加。2024Q2 公司销售/管理/财务费用率分别同比-0.96/+0.07/+0.23pct，公司2024H1 存货周转天数同比下降3 天；应收账款周转天数同比上升2 天，整体管控良好。单Q2 经营性现金流量净额为3.42亿/yoy-133.47%，主要系营收下降所致。

    8 月17 日公司公告以上海又一城购物中心项目作为底层资产的公募REIT 项目已正式上市。本次基金募集净额共23.32 亿元，较于该资产账面4.41 亿，增值率高达429.05%。本次公募REITs 产品成功发行，一方面将成功打造商业不动产的“投、融、建、管、退”完整闭环，助力公司真正实现由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式的转变；另一方面有助于公司在资本市场搭建创新融资平台，实现上市公司+公募REITs 平台双轮驱动。

    风险提示：业绩恢复不及预期、行业竞争加剧风险、转型升级不及预期。

    投资建议：公司上半年在整体消费行业疲软情况下，业绩有所承压，但公司核心业态奥莱表现仍相对稳健，超市业务亏损也进一步收窄，零售业态未来有望持续稳健发展。同时公司积极推进资产证券化运作，公募REITs 已成功上市，不仅能够直接提升当期利润，同时有望利用新增资金进一步激活公司经营潜力。考虑到线下消费持续承压，同时公募REITs 上市提振今年利润水平，我们上调2024 年并下调2025-2026 年归母净利至15.79/7.13/8.47（原值为7.24/8.33/9.13 ）亿，对应PE 为8/18/15x，维持“优于大市”评级。