投资要点：

    2011 年公司实现收入21.87 亿元，同比增长17.20%；归属上市公司股东的净利润13564 万元，同比增长10.25%；归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润13646 万元，同比增长11.46%；每股收益0.185 元。公司2011 年利润分配或资本公积金转增股本预案为每10 股分红0.6 元。

    公司2011 年收入增速较快，其实商业出租主业增长稳健，主要原因是专业连锁古今内衣收入利润增速较快，带动公司整体收入和利润增长：租赁业务收入13031 万元，同比增长13.34%；工业收入20415 万元，同比增长10.62%；2011 年公司商业业务实现收入18.89 亿元，同比增长16.52%，其中古今继续保持稳健增长势头，全年实现销售6.37 亿，同比增长16.02%，净利润1.01 亿，同比增长19.93%。不考虑抵扣，古今内衣收入占公司总收入29%，净利润占公司总净利润的75 %，全国网点数达到1518家，相比2010 年增加网点数100 家。另外，天宝龙凤2011 年全年实现销售6.89 亿，同比增长95.29%，净利润1003.61 万元，同比增长34.91%，网点数达到47 家。

    对于资本市场预期的黄浦区几家商业公司整合，我们则判断由于业务差别较大，难度和可行性不高。益民集团现在主业是商业地产出租和经营，但是主要的增长点在古今内衣连锁，我们预期如果为求更大的发展，未来主要的侧重点可能在古今内衣连锁商业的发展。如果古今以引入战略投资者的方式推动激励机制改善，将有很大的发展前景。但是我们预期由于两区刚刚合并，因此公司未来的发展方向仍需政府整合完成后才能确定。

    预期近两年古今内衣持续稳健增长，而商业地产出租受制于业务性质增速较慢，预测2012 年、2013 年每股收益为0.21 元、0.24 元，按照2012 年EPS 参考25 倍市盈率，给予目标价5.35 元，继续给予中性评级。