投资要点：

    2010 年公司营业收入18.66 亿元，同比增长28.65%，实现净利润1.23亿元，同比增长10.87%，对应EPS 为0.17 元；公司扣非后净利润同比增长21.55%，与营业收入增速基本相同。

    古今内衣——网点渠道进一步扩张，业绩保持较快增长：古今公司连锁网点达到1418 家，实现销售5.49 亿元，同比增长14.75%，实现净利润8401 万元，同比增长23.39%。不考虑抵扣，古今内衣收入占公司总收入29.4%，净利润占公司68.3%。古今内衣定位于中低端，目前主要在大中城市发展，开始进入三线城市，每年以加盟模式扩张100 家以上门店。由于缺乏足够的激励机制，古今发展目前未能发挥其所有潜力，公司一直在积极考虑战略投资者，但目前还无进展。引入战略投资者之后，不仅能有效解决管理层激励的瓶颈，还能与投资者进行互补，在设计、管理以及生产上取得进一步的提升。

    公司的房产、物业租赁收入主要来源于淮海路部分沿街物业、新歌商厦、国泰公寓、益民商厦、柳林大厦等商业物业，2010 年实现收入1.93 亿元，毛利率达到72%，但由于这些物业租赁合同都是长约，未来收入增长速度有限。

    我们预计公司2011-2013 年收入为21.6/25.3/29.2 亿元， 实现EPS0.19/0.22/0.25 元。目前公司估值并不便宜，但考虑公司所持优质物业的价值、潜在的引入战略投资者对公司经营的提升能力以及未来区国资的资产注入预期，公司应享受一定的溢价，给与公司11 年40 倍目标价7.6 元，中性评级。