2021年三季报业绩低于我们预期

    世茂股份公布1-3Q21业绩：收入151亿元，同比增长25%，归母净利润12亿元，同比增长10%，低于我们此前预期，主要因：①3Q21结算税后毛利率边际下行至28%（上半年33%）；②3Q21少数股东损益占税后利润的比例为78%（上半年48%）。

    三季度现金流承压，财务端仍保持稳健。公司三季度实现经营活动现金净流出15亿元，期末在手现金边际降至167亿元（上半年末174亿元），相当于一年内到期有息负债的1.9倍（上半年末2.1倍）；三季度末公司净负债率边际提升至25%（上半年末19%），剔除预收款后的资产负债率较上半年末保持平稳（63%），仍属“绿档”房企。

    发展趋势

    全年销售料平稳增长，拿地端延续审慎态势。公司前三季度销售额同比增长50%至241亿元，我们预计公司全年销售额有望增至300亿元左右，对应同比增速约10%（隐含四季度销售额同比下降47%至59亿元）。公司今年仅在上半年获取3个地块，对应总地价46亿元，前三季度金额口径拿地强度为19%。往前看，我们预计短期内公司投资端仍将保持克制。

    全年盈利有望实现稳健增长。我们预计公司2021年地产销售收入同比增长10%，可贡献归母净利润12.6亿元；伴随着下半年租赁市场空置率的压降和租金水平的提升，公司租赁收入有望实现14.9亿元的预定目标（同比增长30%），对应归母净利润3.7亿元；公司2021年归母净利润有望同比增长5%至16.3亿元，对应核心净利润36亿元（同比增长11%）。

    盈利预测与估值

    考虑到公司结算权益比例低于我们此前预期，我们下调公司2021和2022年归母净利润8%和14%至16.3和17.7亿元。公司当前股价对应7.6倍2021年市盈率和7.1倍2022年市盈率。维持中性评级，我们下调目标价14%至3.69元（以反映盈利调整），对应8.5倍2021年市盈率和7.8倍2022年市盈率，较当前股价有11%的上行空间。

    风险

    销售及租赁收入不及预期；结算权益比例下行幅度超出预期。