1H21业绩低于我们预期

    世茂股份公布1H21业绩：收入119亿元，同比+30%;归母净利润11亿元，同比+10%,低于我们的预期

    毛利率边际上行，少数股东损益大幅提升。1H21公司房地产销售收入房地产租赁收入（租金+物管费）分别同比+28%/+29%110.03/6.53亿元；税后毛利率较去年同期提升0.9ppt至33.4%;受结算权益比例下降的影响，公司少数股东损益同比+50%至10亿元，占税后利润的比重由去年同期的40%提升至48%,致归母净利润仅录得10%的同比增长。

    财务安全稳健，融资成本边际下行。1H21未司净负债率19%（2020年末20%6）；剔除预收款后的资产负债率63% （2020年末65%）；非受限现金172亿元，相当于一年内到期有息负债的2.1倍（与2020年末基本持平）， 1H21公司平均融资成本为5.2%,较2020年下降0.27ppto发展趋势

    全年销售额料同比高增。1H21公司销售额同比+77%至166亿元。下半年公司可售货值（新推+滚存）约450亿元，我们预计公司全年销售额将增至380亿元（同比+40%），对应下半年销售额同比增速为20%,隐含下半年销售去率为47%

    全年业绩有望实现双位数增长。我们预计公司2021年地产销售收入同比+15%6,可贡献归母净利润14.1亿元；伴随着下半年空置率的压降和租金水平的提升，公司租赁收入有望实现14.9亿元的预定目标（同比+30%），对应归母净利润3.7亿元；我们假设下半年投资性房地产公允价值变动收益与1H21保持一致，公司2021年归母净利润有望同比+15%至17.8亿元，对应核心净利润39亿元（同比+21%6）。

    盈利预测与估值

    由于公司结算权益比例低于我们以前期，我们1公司2021和2022年归母净利润25%和25%至17.8和20.5亿元。公司当前股价对应7.5倍2021年市盈率和6.5倍2022年市盈率。维持中性评级，我们下调目标价16%至4.29元（以反映盈利调整与市场对地产股的风险偏好变化），对应9.0倍2021年市盈率和7.9倍2022年市盈率，较当前股价有20%的上行空间。

    风险

    销售及租赁收入不及预期；结算权益比例下行幅度超出预期。