公司发布2021 年中期业绩。公司在保持较低融资成本的情况下，实现规模稳健的发展。并在投拓和经营两方面优化公司增长质量，一方面保持理性的拿地以及强调轻重并举的拓展，另一方面重视商业项目精细化经营提质。公司核心资产优质、可变现程度强，当前PB 仅0.5 倍，我们看好公司的投资价值。

    上半年公司业绩稳健发展，核心指标向好。公司发布2021 年上半年业绩，上半年公司实现营业收入119.0 亿元，同比增长30%。实现归属于上市公司股东净利润11.4 亿元，同比增长10%。利润率方面，毛利率较去年全年提升3.2 个百分点至38.6%，归母净利率较去年全年提升2.5 个百分点至9.6%，少数股东损益占比47.5%，较20 年略降4.8 个百分点，预计未来仍将保持50%左右水平。

    销售增速符合预期，预计能顺利完成全年目标。公司上半年实现销售签约166亿元，同比增长77%，较2019 年同期增长36%，完成年度销售签约目标的44%，全年目标完成进度较去年同期提升9 个百分点。公司下半年可售货值454 亿元，且下半年可售货值92%在二线及以上城市，货值充裕、区域结构合理，下半年达到47%的去化率即可完成全年销售目标。

    经营性业务受益于疫情缓解和经营提质，复苏强劲。公司上半年实现租管费6.53亿元，同比增长29%，创同期四年来新高。商业方面，在管项目上半年销售和客流分别同比增长61%/86%，出租率提升5 个百分点至94%，新开两个商业项目表现良好。写字楼方面，公司加强精细化服务标准，沉着应对市场供给高峰，出租率提升7 个百分点至82%，在营8 栋写字楼中4 座出租率超90%。公司表示下半年将继续努力提升写字楼出租率，力争将在营商业项目的整体空置率降低在5%以下。

    谨慎拿地，依托能力轻资产外拓。公司上半年新增三块TOD 项目地块，其中两块都为底价拿地，预计销售净利率可达15%左右。公司当前土储1,892 万平米，可以支持2-3 年的运营，充裕的粮仓也为公司在拿地中保持冷静和理性提供保障。商业方面，公司当前总管理体量820 万平米中有320 万平米在营和500 万方在建，在建项目均将于未来3-5 年入市。同时公司商业轻资产投拓发力，当前管理的第三方数量已达到8 个（2020 年末签约6 个），并计划2023 年独立第三方项目体量占比20%以上。理性的重资产投拓和加码的轻资产拓展之下，我们看好公司利润增长质量的优化。

    风险因素：由于业务定位原因，公司销售房屋中住宅占比较少，在较波动的市场中销售确定性会略低。公司部分商业运营受疫情冲击的可能性。

    稳健的发展，优化的质量。公司在保持较低融资成本的情况下（上半年5.20%），实现规模稳健的发展。并在投拓和经营两方面优化公司增长质量，一方面保持理性的拿地以及强调轻重并举的拓展，另一方面重视商业项目精细化经营提质。我们维持公司2021-23 年EPS 预测0.69/0.86/1.12 元/股，公司核心资产优质、可变现能力强，我们采用PB 的估值方式，并维持21 年1 倍PB，对应7.5 元/股的目标价，当前PB 仅0.5 倍，我们看好公司的投资价值，维持“买入”的投资评级。