事件。公司公布2020 年半年报。报告期内，公司实现营业收入91.56 亿元，同比减少28.58%；归属于上市公司股东的净利润为10.39 亿元，同比减少34.48%。

    2020 年上半年，因各期结算物业的类型、地域、价格等因素影响，公司营收减少28.58%；同期，归母净利润减少34.48%。

    根据公司2020 年半年报披露：报告期内，公司实现签约额94 亿元，同比减少23%，完成年度目标的35%；实现销售签约面积约40 万平方米，同比减少31%。报告期内，公司项目开发有序推进，公司房地产开工面积约122 万平方米，同比增加40%；竣工面积约42 万平方米，同比增加11%；公司房地产出租面积约170 万平方米，取得租金收入3.28 亿元，综合出租率约为77%。截止到6 月末，公司持有的土地储备已超过1899 万平方米。报告期内，济南世茂广场上半年度新租及续租面积逾8500 平方米，新引进品牌和重装升级品牌达到44 家，实现提升区域的整体租金坪效和销售额；深圳前海世茂大厦2020 年上半年签约近15000 平方米，签约面积及去化速度均领跑深圳前海区域；长沙世茂环球金融中心于今年二季度入市，截至6 月底已签约1.38 万平方米。随着疫情缓解和经济回暖，下半年项目将全力冲刺40%的出租率目标。

    根据公司2020 年半年报披露：公司未来长期经营销售签约计划：计划到2024年，公司销售签约将达1000 亿元，年复合增长率约40%。

    投资建议。布局一二线城市，打造商业地产龙头，“优于大市”评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司坚持招拍挂与收并购相结合的多元拿地方式，聚焦长三角、环渤海、福建及大湾区经济发达的一二线城市及强三四线城市。

    截止报告期末，公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积1899 万平方米。

    我们预计公司2020-2021 年EPS将是0.79 元和0.96 元，对应RNAV是18.67元。考虑到公司“计划到2024 年，公司销售签约将达1000 亿元，年复合增长率约40%”，我们给予公司2020 年5.5—6.5 倍动态PE，对应的合理价值区间为4.35-5.14 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临销售不达标和销售价格下行风险，以及经济下行影响商办物业租赁风险。