津劝业基本面经营尚未好转，主要原因有三：第一是津劝业所处竞争环境日趋激烈，2006 年将有新的高端百货进入天津市场，从而进一步抢占市场份额；其次是公司经营中人员负担较重，因此公司的经营成本居高不下，预计未来3 年内，公司将通过加强管理，逐步降低管理费用；第三是市政拆迁，重要的公交中转站点的搬迁，大大减少了公司的客流量，影响了公司的经营业绩。

    其他业务短期对公司利润贡献不大。房地产业务预计2006 年可为公司带来约700万元利润，而超市业务同样受到市政拆迁的影响，2006 年难有起色。新的劝业香江家居博览中心项目预计目前正在办理公司注册手续，预计要到2007 年底才能正式建成，并对外营业，预计到2008 年才能对公司构成利润贡献。

    土地升值空间并不大。公司目前有23 万土地使用权资产，但其中仅有5-6 万平方米为商业用地，其余均为仓储用地，因此升值空间相对较小。而公司本部劝业场拥有的5 万平方米的建筑面积，也仅有1.8 万平方米为公司自有资产，其余为公司租赁而来。因此从资产重估角度，公司的升值潜力并非如市场预期那么高。

    股改即将启动，为公司带来短期投资机会。预计股改方案在市场平均的10 送3 水平。从现阶段股改的上市公司普遍走出填权行情来看，津劝业的股改给公司带来的短期投资机会。预计公司股价会在目前价位仍有20-30%涨幅。目标价位在4.35-4.70元。

    因此给与公司短期增持，长期中性评级。

    风险因素：公司目前仍有5300 万元的短期投资，蕴含一定风险。另外新项目劝业香江家居博览中心项目的经营也会受到竞争激烈的市场影响，存在一定风险。