事件：公司发布 2023 年业绩，实现营收20.27 亿元，同增1.96%，归母净利润2.60 亿元，同增9.54%，扣非归母净利润2.81 亿元，同增20.41%；经营活动现金流净额12.78 亿元，同增135.94%。2023 年度公司拟每10 股派现金1.43 元（含税），现金分红比例40.4%，自2021 年起将分红比例从30%提高到40%。

    　　点评：

    　　分季度， 23Q4 营收/ 归母净利润/ 扣非归母净利润分别同比+2%/+99%/+289%。2023Q1-Q4 分别实现营收5.80/4.77/4.94/4.77 亿元，同比+10%/+10%/-12%/+2%，归母净利润1.13/0.68/0.72/0.07 亿元，同比+20%/+33%/-19%/+99%，扣非归母净利润1.16/0.68/0.70/0.26 亿元，同比+31%/+46%/-23%/+289%。

    　　杭州大厦30 周年店庆表现亮眼，强化品牌阵容，加强品牌合作。杭州大厦在9 月购物盛典5 天实现销售额6.6 亿元，同比增长50%。年内与Graff 等新品牌签约、VIC ROOM 二期品牌进驻等如期推进，并与头部的5 位奢侈品牌达成3-5 年续约意向，进一步巩固企业地位和话语权。另一方面在A 座外立面、B 座一体化认定等重要工程瓶颈取得突破的基础上，明确重点推进六大工程，其中AB 座外环境提升项目、中央商城地下车库改造工程已率先启动实施。2023 年杭州大厦有限公司（公司持股60%）实现收入19.02 亿元，同增2.7%，净利润5.91 亿元，同增3.4%。

    　　“零售+”板块方面，全程医疗利润总额改善。全程医疗2023 年营收同比基本持平，利润总额较2022 年有较显著提升，体检人数增长超千人，还推出了功能医学、PETCT 等新项目。

    　　悦胜体育减亏。2023 年杭州悦胜体育经纪有限公司净亏损351.36 万元，同比减亏83.1 万元。

    　　投资板块方面，拟出资1.42 亿元参设杭州解百消费产业投资基金。公司作为有限合伙人认缴出资人民币1.42 亿元成立杭州解百消费产业投资基金（有限合伙）（暂名），该基金总认缴出资额为人民币3 亿元。存量股权投资项目上海百秋已于6 月底通过上海证监局辅导验收，并已向深交所提交了上市申请。

    　　零售分经营模式，公司的商品销售以联营模式为主，辅之少量自营（经销）和租赁模式。2023 年零售业务收入16.57 亿元，同增0.76%，占总收入的81.75%，其中联营和自营收入分别为12.24/4.33 亿元，分别同比+3.84%/-7.04%，占比60.38%/21.37%。商场销售毛利率74.96%，同比下降0.12PCT，其中自营模式毛利率4.2%，同比下降7.84PCT。除零售业务之外，客房/餐饮/其他（主要为体育经纪）业务收入3634/64/700 万元，同比+71%/+124%/-15%，毛利率88.58%/97.41%/18.32%，同比-2.48/-2.48/-6.20PCT。

    　　我们继续看好杭州高端消费及公司品牌话语权。根据联商网，杭州万象城、湖滨银泰in77 先后在2022、2023 年突破百亿销售额，使得杭州成为全国第二座同时拥有3 个100 亿商场的城市。公司持股60%的杭州大厦在高奢品牌引入方面具备强竞争力。

    　　盈利预测：我们预计公司2024-2026 年归母净利润分别为2.89/3.20/3.49 亿元，同比+11.2%/+10.5%/+9.3%，维持稳健增长，主要来自杭州大厦调改升级、经营效率提升，解百大厦逐步调整改善。综上，预计2024-2026 年EPS分别为0.39/0.43/0.48 元，对应3 月28 日收盘价PE 分别为16/14/13X。

    　　风险因素：线下消费力恢复不及预期，行业竞争加剧，产业投资项目盈利不及预期等。